Pośrednicy bankowi niszczą zawód rzeczoznawcy majątkowego

Oczekiwania klientów wobec rzeczoznawcy majątkowego

Klient w operacie szacunkowym szuka jednej informacji – wartości rynkowej nieruchomości. Choćby cały operat szacunkowy miał 100 stron, to szuka on tylko jednego - wyniku pracy rzeczoznawcy majątkowego, czyli wartości rynkowej nieruchomości. Klient nie musi znać się na wycenie nieruchomości. Jednak gdy wartość nieruchomości w operacie szacunkowym odbiega od oczekiwań klienta, to rozpoczynają się narzekania. Myślę, że dość powszechna praktyka żądania konkretnej wartości rynkowej nieruchomości, to wynik uległości „rzeczoznawców majątkowych” wobec klientów.

Dlaczego niektórzy rzeczoznawcy majątkowi ulegają oczekiwaniom klientów ?

Na ograniczonym w ostatnich latach rynku zleceń, niektórym rzeczoznawcom majątkowym trudno jest odmawiać klientom. Ja odmawiam wykonania wyceny nieruchomości, gdy Zamawiający podaje od razu wynik jaki mam uzyskać. W powszechnej opinii zawód rzeczoznawcy majątkowego nie wiąże się już z prestiżem. Proces stopniowej uległości narastał od początku istnienia zawodu w Polsce. Mleko rozlało się, a potwierdzeniem tego są sztampowe operaty szacunkowe robione dla pośredników banków, którzy mają podpisane umowy na wyłączność z bankami. Wyceny dla pośredników banków są często wykonywane w oparciu o RCiWN, bez czytania aktów notarialnych i poznawania warunków, w jakich zawarte były transakcje. Czasem transakcje zawarte w warunkach nierynkowych są traktowane jak rynkowe. Ponadto RCiWN zawierają mnóstwo błędów, które można wyeliminować tylko czytając akty notarialne. To kosztuje jednak czas i pieniądze. Pośrednik banku nie ma na to pieniędzy.

Czy winni są klienci?

Najłatwiej szukać winnych poza swoim środowiskiem. Prawda jest taka, że winni są przede wszystkim sami rzeczoznawcy majątkowi. Nauczyliśmy ludzi oczekiwać konkretnych wartości w operatach szacunkowych, podanych często w zamówieniu. Miałem wątpliwą przyjemność czytać „operaty szacunkowe” nieruchomości lokalowych wykonanych na zlecenie pośrednika bankowego. Rzeczoznawca majątkowy otrzymał za swoją pracę ok. 300 zł brutto. Każdy kto prowadzi działalność gospodarczą wie, że VAT trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego; trzeba też zapłacić podatek dochodowy. Ważne są jeszcze kwestie opłacenia działalności biura (m.in. czynsz, drukarka, licencjonowane oprogramowanie komputera), opłaty za samochód, koszty pozyskania danych do wycen, ubezpieczenie OC rzeczoznawcy majątkowego i wiele innych. Na  obowiązkowe szkolenia rzeczoznawców majątkowych brakuje już pieniędzy i czasu.

Ile czasu zajmuje wykonanie wyceny?

Zgodnie z powszechnymi zasadami wyceny stosując podejście porównawcze musimy znać wszystkie nieruchomości podobne do szacowanej nieruchomości. Prof. Prystupa podkreśla, że rzeczoznawca majątkowy musi pojechać i obejrzeć wybrane do porównania nieruchomości. Załóżmy, że po wstępnej analizie danych zawęzimy nasz zbiór do 20 nieruchomości potencjalnie podobnych. Wsiadamy do samochodu i oglądamy te nieruchomości. Żeby obejrzeć wszystkie nieruchomości podobne i nieruchomość szacowaną, i jeszcze zrobić dobrą analizę rynku, to może okazać się, że jeden dzień nie wystarczy. Na wycenę nieruchomości zrobioną rzetelnie musi zostać poświęcone minimum dwa dni pracy. Czy 300 zł brutto to uczciwa zapłata za taką pracę? Oczywiście, że nie...

Kto wykonuje operaty szacunkowe dla pośredników banków ?

Racjonalnie myślący rzeczoznawca majątkowy powinien oschle podziękować pośrednikowi oferującemu uwłaczające stawki za operaty szacunkowe. Niestety w środowisku rzeczoznawców majątkowych pełno jest chciwych i nieuczciwych ludzi, którym nie zależy na prestiżu środowiska rzeczoznawców majątkowych. Oni zgodzili się na współpracę z pośrednikami banków. Żeby jakoś zarobić zatrudnili studentów lub nisko kwalifikowane osoby, które wykonują wyceny na szablonach, zmieniając podstawowe dane. Analiza danych jest tylko bezmyślnie kopiowaną sztampową formułą. Najwięcej zleceń to operaty szacunkowe nieruchomości mieszkalnych dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. „Chciwi rzeczoznawcy majątkowi” (na potrzeby artykułu tak będą nazywani) dostają kilka zleceń dziennie. Da się wówczas zarobić i zaspokoić ich chciwość. Ale strach myśleć jaka jest jakość tych operatów szacunkowych. Około 80% operatów szacunkowych nieruchomości mieszkalnych pod zabezpieczenie wierzytelności bankowej jest tworzona przez „chciwych rzeczoznawców majątkowych”. Jeżeli klient chce dowiedzieć się jak rzeczoznawca majątkowy uzyskał wartość, to natrafia w „operacie szacunkowym” na pseudo analizę rynku. Nie znajdą w niej związku z wynikiem oszacowania.  Analiza rynku najczęściej jest tak ogólna, że nic z niej nie wynika. Klient traci zaufanie i szacunek do zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Najbardziej tracą na tym uczciwi rzeczoznawcy majątkowi. Klient nie rozumie, że operat szacunkowy nie może powstać w pół dnia, że  rzetelna analiza danego segmentu rynku nieruchomości wymaga sporo czasu. Koło się zamyka. Zadowoleni są tylko „chciwi rzeczoznawcy majątkowi”, pośrednicy banków i banki chowające operaty do szuflady i liczące ilość udzielonych kredytów.

Wartość nieruchomości – liczba czy przedział ?

Nie ma czegoś takiego jak jedna konkretna wartość rynkowa nieruchomości. Ustawodawca nakazuje nam ją podać ale to tylko ułuda, która powoduje wiele konfliktów i spraw w sądzie. Mamy po pierwsze wartość dla aktualnego sposobu korzystania, wartość dla optymalnego sposobu korzystania, wartość dla alternatywnego sposobu korzystania, wartość dla wymuszonej sprzedaży. W praktyce jedna wartość obiektywnie nigdy nie powstaje, gdyż na rynku nieruchomości główną rolę grają emocje. Często spotykam się z tym w mojej pracy pośrednika nieruchomości. Ludzie potrafią zapłacić dużo więcej pieniędzy za dom, gdy w ogrodzie jest np. piękny rododendron. Ostatnio modny home staging jest niczym innym jak sprzedażą wizji nieruchomości. Wynajmowane są modne meble, rozwieszane są piękne obrazy i ozdoby. Taka informacja nie znajdzie się w akcie notarialnym i nigdy nie zostanie zauważona przez rzeczoznawcę majątkowego. Ważne jest by uświadomić sobie, że nie ma jednego typowego klienta, nie ma uniwersalnego sposobu zagospodarowania nieruchomości. Pewne jest za to, że gusta klientów wciąż się zmieniają. Modny kilka lat temu siding elewacyjny w obecnym czasie drastycznie obniża zainteresowanie klientów. Raczej trudno szukać osoby, dla której siding byłby atutem takiego domu…

Nigdy nie dowiemy się co ostatecznie wpłynęło cenę transakcyjną za daną nieruchomość. Wartość wynika z subiektywnego podejścia do transakcji strony kupującej i sprzedającej.

Czym jest wycena nieruchomości ?

Wycena nieruchomości jest więc próbą obiektywizacji zjawisk, zachowań i rynku zgodnie z najlepszą wiedzą i starannością rzeczoznawcy majątkowego. Jest to trudne, ale trzeba to zaakceptować. Nie ma możliwości udoskonalenia rynku nieruchomości. Jest to niemożliwe. Możemy zmienić jedynie nasze podejście do wartości nieruchomości. Należy uświadomić sobie, że wartość  i cały operat szacunkowy to opinia ekspercka o tym jak może wyglądać rzeczywistość, jeśli spełnione zostaną założenia przyjęte do wyceny nieruchomości. Na szczęście samej wartości nieruchomości nie można zakwestionować, jeżeli jest ona wynikiem rzetelnej analizy rynku. Jeśli analiza rynku jest błędna – wartość będzie błędna. Apeluję więc do wszystkich klientów rzeczoznawców majątkowych – jeśli chcecie powiedzieć, że wartość nieruchomości jest zła przeczytajcie najpierw analizę rynku, sprawdźcie nieruchomości podobne. Wyznacznikiem wartości rynkowej nieruchomości nie może być sąsiad, który powiedział, że sprzedał swoją działkę obok za 1 mln zł. 

Jak uchronić się przed pośrednikiem banku

Udając się do banku po kredyt sugeruję od razu przynieść ze sobą wycenę nieruchomości. Jeżeli przyniesiecie operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego znajdującego się na liście Związku Banków Polskich (czyli takiego, który zdał tzw. egzamin bankowy), to bank nie może odmówić przyjęcia takiego operatu szacunkowego, bo w przeciwnym razie oznaczałoby to narażenie klienta na dodatkowe koszty. Nie dawajcie się nabrać, że zapłacicie mniej za wycenę nieruchomości i zaoszczędzicie. Są to oszczędności pozorne. Wszystko jest ukryte w marży banku. Zmiana marzy o 0,1% obciąża klienta wielokrotnie więcej niż koszt operatu szacunkowego.

Na kim może jeszcze zarobić pośrednik ?

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem wolnym i jednocześnie zawodem zaufania publicznego. To jest skandaliczne, że pośrednicy bankowi wykorzystują rzeczoznawców majątkowych do tego, żeby na nich zarabiać. Proszę wyobrazić sobie, że dostęp do notariusza jest możliwy tylko poprzez pośrednika notarialnego. Nie możliwe ? A może w przyszłości ktoś wpadnie na pomysł, żeby na notariuszach zarabiać !