Dlaczego rzeczoznawcy majątkowi tworzą różne wyceny tej samej nieruchomości ?

Do szacowania wartości rynkowej nieruchomości należy posługiwać się cechami nieruchomości istotnymi w konkretnym segmencie rynku. Cechy te określają: art. 4 pkt 16 i art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 43 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Są to:

• rodzaj nieruchomości,
• położenie nieruchomości, w tym:
• usytuowanie względem linii zabudowy,
• poziom hałasu otoczenia,
• odległość do obiektów handlowo - usługowych,
• stan nieruchomości, w tym stan zagospodarowania nieruchomości,
• stan prawny nieruchomości, w tym przeznaczenie nieruchomości,
• stan techniczno-użytkowy nieruchomości,
• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
• a także stan otoczenia nieruchomości, w tym także wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której położona jest nieruchomość,
• sposób użytkowania nieruchomości i obiektów budowlanych,
• wielkość nieruchomości i gabaryty budynków,
• forma architektoniczna budynków,
• stopień wykorzystania budynków,
• intensywność wykorzystania terenu.

Gdyby każdy rzeczoznawca majątkowy dysponował kompletnymi zbiorami o transakcjach i pełnymi informacjami o każdej sprzedanej nieruchomości, to (przy zachowaniu należytej staranności) wynik wyceny nieruchomości powinien być zbieżny z wynikami innych rzeczoznawców majątkowych. W praktyce wyniki szacowania przez różnych rzeczoznawców majątkowych różnią się, czasem bardzo. Przyczyną są odmienne zbiory transakcji przyjmowanych do wyceny nieruchomości i brak dostępu do kompletu informacji o cechach rynkowych nieruchomości. Nie mówimy w tym miejscu o tendencyjnym doborze transakcji w celu uzyskania wyniku na życzenie zleceniodawcy.

Brak powierzchni użytkowej w ewidencji gruntów i budynków

Rzeczoznawca majątkowy może korzystać z ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Rejestr ten gromadzi dane powierzchniowe; dla budynków jest to zwykle powierzchnia zabudowy, sporadycznie tylko powierzchnia użytkowa bardziej przydatna do wyceny nieruchomości. Powierzchnia zabudowy obejmuje wszystkie elementy wystające z budynku, jak tarasy, balkony, schody wejściowe do budynku. Nie pokazuje zróżnicowania wysokości zabudowy dla powierzchni zabudowy, a przecież część tej powierzchni może być zabudowana jedną kondygnacją budynku, inna część powierzchni dwiema kondygnacjami budynku. Dlatego użyteczność powierzchni zabudowy w wycenie nieruchomości jest ograniczona.

Brak ceny netto w aktach notarialnych

Częścią rejestru EGiB jest rejestr cen i wartości nieruchomości (RCiWN). Ceny transakcyjne nieruchomości powinny być podawane bez podatku VAT. W aktach notarialnych brakuje jednak z reguły informacji o stawce (stawkach) podatku VAT, dlatego bywają problemy z obliczeniem podatku VAT. Jeśli rzeczoznawca majątkowy ma problem ze stwierdzeniem, czy cena zawiera podatek VAT i jaka jest jego wysokość, to błędnie mogą również interpretować treść aktu notarialnego osoby wprowadzające dane do RCiWN. Jedną z przyczyn jest nagminne nazywanie przez notariuszy ceny transakcyjnej jako brutto, nawet jeżeli cena transakcji nie zawiera podatku VAT. Uważam, że Minister Sprawiedliwości powinien nałożyć na notariuszy obowiązek podania ceny transakcyjnej netto i ceny transakcyjnej brutto. Powinien także nałożyć obowiązek naliczania opłat notarialnych od ceny transakcyjnej netto, czemu sprzyja obecna konkurencja między notariuszami.

Braki informacyjne w Zintegrowanym Systemie Informacji o Nieruchomościach (ZNIoN).

Wprowadzony w 2013 roku zintegrowany system informacji o nieruchomościach ZSIoN integruje EGiB, księgi wieczyste, PESEL i REGON oraz system podziału terytorialnego kraju. W systemie brak wielu obligatoryjnych elementów opisu nieruchomości, co utrudnia wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. System ZSIoN tylko w kilku przypadkach podaje informacje o cechach rynkowych nieruchomości wymienionych przez ustawę o g.n. i rozporządzenie dotyczące wycen nieruchomości. Jest to:

• przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania;
• przeznaczenie budynków;
• stan prawny;
• gabaryty nieruchomości, często niestety są to informacje okrojone.

Pozostałe cechy rynkowe, które rzeczoznawca majątkowy musi uwzględnić w procesie wyceny nieruchomości, nie znajdują odpowiedniego opisu w ZSIoN lub są niepełne. Brakuje określenia stanu techniczno - użytkowego nieruchomości (nie ma nawet informacji o roku budowy budynku/budowli), stanu zagospodarowania nieruchomości, formy architektonicznej budynków. Niektóre cechy nieruchomości można określić przy wykorzystaniu Bazy danych geograficznych BDO, map topograficznych, map sytuacyjno - wysokościowych, ortofotomap a także narzędzi analiz przestrzennych GIS. Jednak i tak nie znajdujemy w nich wszystkich informacji niezbędnych dla procesu wyceny nieruchomości.

Sprzedający nieruchomość podaje do aktu notarialnego mało wiarygodne informacje

Brakujące opisy i informacje mogą być podane przez zbywcę nieruchomości, jednak nie jest on zwykle specjalistą rynku nieruchomości. Nie można domagać się od niego prawidłowych i fachowych informacji. To skutkuje m.in. tym, że w aktach notarialnych podane są np. powierzchnie budynków, do których należy podchodzić z dużą rezerwą. Może być podana powierzchnia użytkowa dla celów podatku od nieruchomości, pow. całkowita lub pow. zabudowy. Czasem do podanej liczby bywa błędnie przypisany rodzaj powierzchni. Jeżeli zbywca nieruchomości zna jakąś powierzchnię nieruchomości, ale nie umie nazwać jej rodzaju, to notariusz także nie nazywa rodzaju tej powierzchni. Pozostaje to nie wyjaśnione, rzeczoznawca majątkowy może tylko zgadywać.

Akty notarialne zawierają mało informacji o cechach rynkowych nieruchomości

Akty notarialne związane z obrotem nieruchomościami zawierają komplet informacji dotyczący stanu prawnego nieruchomości, ale odnośnie cech rynkowych panuje pełna dowolność zapisów. Wszystko zależy od woli stron transakcji. Do niedawna rzeczoznawca majątkowy miał obowiązek dostarczania wyciągów z operatów szacunkowych. Mimo to nie gromadzono w systemie RCiWN informacji opisowych o nieruchomościach. Obecnie wycofano się z obowiązku dostarczania wyciągów z operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dlatego system RCiWN zawiera niewiele informacji o cechach rynkowych nieruchomości, w szczególności o jej stanie w dniu aktu notarialnego. Wpisy do systemu RCiWN wykonane na podstawie aktu notarialnego w konsekwencji są nierzetelne i ich użyteczność dla rzeczoznawcy majątkowego jest ograniczona.

Brak dostępu on-line do sieci infrastruktury technicznej

W wielu starostwach powiatowych nie ma dla rzeczoznawców majątkowych bezpłatnego dostępu on-line do map zasadniczych z sieciami infrastruktury technicznej terenu. Mapy te powinny być zintegrowane z RCiWN i udostępniane. Skoro rzeczoznawca majątkowy musi uwzględnić w wycenie nieruchomości stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej, to podgląd sieci uzbrojenia technicznego powinien być dostępny on-line. Niestety nie wszystkie starostwa powiatowe umożliwiają taki podgląd on-line.

Wniosek o zmianę zakresu obowiązkowych informacji w akcie notarialnym

Wnioski: Rzeczoznawcy majątkowi powinni od Ministra Sprawiedliwości poprzez swojego Ministra Infrastruktury i Rozwoju domagać się wydania dla notariuszy rozporządzenia co do zakresu informacji, które powinien zawierać akt notarialny, a w konsekwencji obowiązek dostarczenia przez zbywcę nieruchomości opisu nieruchomości wykonanego przez profesjonalistę rynku nieruchomości, w tym rzeczoznawcę majątkowego, a także powierzchni użytkowej i całkowitej pomierzonej dalmierzem laserowym. To umożliwiłoby napełnienie systemu RCiWN informacjami niezbędnymi w procesie wyceny nieruchomości. Wówczas wyceny tej samej nieruchomości wykonane przez rzeczoznawców majątkowych będą zbieżne. Byłoby także możliwe zastosowanie mechanizmów zautomatyzowanego szacowania wartości nieruchomości mieszkalnych w procesie wprowadzenia podatku katastralnego. Bez takiego przygotowania wprowadzenie podatku katastralnego skutkowałoby mnóstwem odwołań i niewydolnością systemu ściągania tego podatku.

opracowano przy wykorzystaniu artykułu " Analiza treści rejestrów publicznych w kontekście ich zadań związanych z wyceną nieruchomości": autorstwa dr inż. Jacka Zygi w kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy nr 2 (94) IV-VI.2017