Ryzyka i zalety kupna mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym i wtórnym

Klienci deweloperów są chronieni dzięki ustawie deweloperskiej: "ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego" tekst jednolity Dziennik Ustaw z 2019 roku poz. 1805. Mimo, że ustawa deweloperska ogranicza ryzyka związane z nabyciem mieszkania od dewelopera, to należy pamiętać, że ryzyko kupna mieszkania od dewelopera nie jest zerowe.

Ryzyka kupna na rynku pierwotnym:

• ryzyko nieuczciwego inwestora; można ograniczyć sprawdzając historię firmy i jej dotychczas ukończone  inwestycje; o jakości firmy może też świadczyć przynależność do organizacji zawodowej, np. Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
• ryzyko błędów wykonawczych - można ograniczyć korzystając z firmy specjalizującej się w ocenie jakości wykonawstwa;
• ryzyko lokalizacji - z powodu braku gruntów w dobrej lokalizacji deweloperzy budują w coraz gorszych lokalizacjach, nawet blisko torów kolejowych, czy dróg czteropasmowych; w przyszłości to może oznaczać  duże ryzyko w trudności w sprzedaży takiego mieszkania; Często lokalizacja deweloperskich inwestycji jest mało ciekawa, a wręcz peryferyjna. Należy wówczas uwzględnić koszty dojazdu do śródmieścia miasta;
• ryzyko uciążliwego otoczenia budynku i wybudowania w sąsiedztwie budynku innej inwestycji, która będzie generowała hałas; można ograniczyć sprawdzając przeznaczenie gruntów w najbliższym sąsiedztwie;
• ryzyko widoku z okien mieszkania sąsiednich budynków, które na nowych osiedlach są budowane bardzo blisko siebie; Niewiele osiedli jest budowanych z troską o szczegóły; na większości osiedli budynki znajdują się w odległościach minimalnych, które wymagają przepisy; jest wrażenie ciasnej zabudowy;
• ryzyko braku niezbędnej infrastruktury handlowo - usługowej, szkół, przedszkoli, a także zieleni w sąsiedztwie budowanego budynku wielorodzinnego;
• ryzyko błędnej oceny atrakcyjności mieszkania, jego funkcjonalności, rozkładu i doświetlenia;  można je ograniczyć zapoznając się dokładnie z prospektem informacyjnym i planem mieszkania, który deweloper powinien udostępnić; prospekt informacyjny powinien zawierać wszystkie niezbędne informacje o firmie oraz o przedmiotowej inwestycji;
• ryzyka prawne; można ograniczyć zaglądając do części architektonicznej projektu i sprawdzając zgodność z prospektem informacyjnym, pozwoleniem na budowę i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;  deweloper ma zadanie sprzedać mieszkania, reprezentuje siebie, a nie klienta. Na rynku wtórnym pośrednik nieruchomości analizuje stan prawny nieruchomości i pomaga ograniczyć ryzyka związane z kupnem nieruchomości;
• ryzyko przedłużenia okresu czasu trwania inwestycji i oddania jej do użytku nabywcom; deweloper zabezpiecza się podając termin orientacyjny, ale to utrudnia nabywcy sprzedaż starego mieszkania lub domu; na mieszkanie trzeba czekać w niektórym przypadkach nawet dwa lata;
• ryzyko nie otrzymania kredytu przez kupującego, zwłaszcza na początkowym etapie budowy lub inwestycji prowadzonej przez początkującego dewelopera;
• ryzyko wyższych kosztów wykończenia mieszkania niż szacujemy; musimy pamiętać, że mieszkanie w stanie deweloperskim nie posiada nawet drzwi wewnętrznych; jeżeli będziemy chcieli drzwi drewniane a nie tanie płytowe, podłogi drewniane a nie panele podłogowe itd., to koszt może przekroczyć 1.000 zł/m2 mieszkania.
• ryzyko braku komórki lokatorskiej lub kupna za dodatkową cenę.

Zalety kupna mieszkania na rynku pierwotnym:

• nowe materiały budowlane są zwykle lepszej jakości niż te, z których budowano kilkadziesiąt lat temu, mają też lepsze właściwości cieplne;
• nowe mieszkania i budynki są coraz bardziej energooszczędne, posiadają bardzo dobrą izolację cieplną; to oznacza bardzo niskie koszty eksploatacji, zwłaszcza niższe rachunki za ogrzewanie i niskie wpłaty na fundusz remontowy;
• deweloper musi udzielić 2-letnią gwarancję i 5-letnią rękojmię; to eliminuje ryzyko ponoszenia w tym okresie przez nabywcę ewentualnych kosztów napraw budynku lub mieszkania, kosztów remontów czy poprawy błędów wykonawczych; wszelkie ujawnione wady usunie deweloper; należy jednak liczyć się z czasowymi utrudnieniami z korzystaniu z mieszkania lub domu;
• dużą korzyścią stanu deweloperskiego jest możliwość wykończenia i aranżacji wymarzonego mieszkania lub domu jednorodzinnego według własnych preferencji, pomysłów, indywidualnych wymagań i ulubionej kolorystyki;
• nowe mieszkania i domy mają bardziej funkcjonalny rozkład  - przestrzeń jest lepiej zagospodarowana, w większych mieszkaniach można znaleźć garderobę lub spiżarnię, a duże okna dodają atrakcyjności tym mieszkaniom;
• mieszkanie znajduje się w nowym budynku, posiada nowoczesną i estetyczną architekturę; nowe bloki wyposażone są w nowoczesne i bezawaryjne windy, podziemne miejsca parkingowe / garażowe, które są ważną zaletą  na zagęszczonych osiedlach, gdzie jest bardzo mało miejsc parkingowych. W przypadku wysokiego standardu można spotkać  klimatyzację czy zarządzanie nieruchomością przed smartfona.
• nowe mieszkania i domy znajdują się coraz częściej na pięknie urządzonych, nowoczesnych i funkcjonalnych osiedlach mieszkaniowych, w sąsiedztwie innych nowoczesnych osiedli;
• większość deweloperów oferuje pakiety wykończenia mieszkania „pod klucz” w różnych standardach i po atrakcyjnych cenach; to sprawia, że możemy taniej wykończyć mieszkanie, co w efekcie może okazać się tańszym rozwiązaniem niż remont mieszkania używanego.
• w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, w pasie nadmorskim od Gdyni Kamiennej Góry, przez Orłowo, Sopot do Gdańska Jelitkowa, mieszkania i domy z widokiem na morze,  na rynku pierwotnym są bardzo drogie; mimo to mieszkania i domy w tej lokalizacji na rynku wtórnym są z reguły jeszcze droższe, zwłaszcza w nowym budownictwie; dlatego nabywcy "polują" na każdą ofertę u dewelopera, ale "upolować" jest trudno;
• nie ma podatku PCC w wysokości 2% od ceny transakcyjnej;
• łatwiej będzie w przyszłości sprzedać nowe mieszkanie, jeżeli osiedle zostanie w całości zabudowane i wyposażone w infrastrukturę handlowo-usługową; jest to z reguły lepsza lokalizacja kapitału.

Ryzyka kupna na rynku wtórnym:

Zakładając, że nie kupimy mieszkania z piecami i z pokojami w amfiladzie, to mamy jeszcze inne ryzyka:

• ryzyko ukrytych wad technicznych mieszkania, o których właściciel nie będzie chciał nam powiedzieć lub nie jest tego świadomy; mieszkanie określone w ogłoszeniu "do wprowadzenia się" może okazać się, że wymaga nie tylko malowania, ale także prac remontowych, które mogą ujawnić się przy dokładniejszemu przyjrzeniu się elementom mieszkania lub domu jednorodzinnego;
• ryzyko nieuczciwości sprzedającego - w mojej praktyce pośrednika nieruchomości klientem był sąsiad; widziałem jak budował swój dom z cegły rozbiórkowej, a w ścianie zewnętrznej  nie umieścił warstwy izolacyjnej; okna skrzynkowe były według niego nowe; ponieważ chciałem postępować uczciwie, według niego za uczciwie, to wypowiedział mi umowę pośrednictwa. Inny pośrednik nieruchomości nie mający tej wiedzy sprzedał ten dom jednorodzinny za kwotę wyższą niż ja szacowałem; uważam, że nabywcy przepłacili trafiając na nie uczciwego zbywcę, który wyjechał za ocean;
• ryzyko kosztownych remontów; w starych budynkach położenie nowej glazury w łazience oznacza najpierw usunięcie starej glazury a także wymianę rur ocynkowanych; cennik remontowy jest znacznie wyższy niż cennik inwestycyjny; im starsze mieszkanie tym większych nakładów z reguły potrzebuje; jeżeli instalacja elektryczna jest dwużyłowa to nie spełnia żadnych obecnych norm i wymaga położenia nowych przewodów; coraz więcej firm specjalizuje się w inspekcji nieruchomości przed zakupem. To niewielki wydatek, a pozwala dokładnie oszacować całkowite koszty remontu.
• ryzyko kosztownych zmian aranżacji i wykończenia wnętrz; gusta ludzi są różne; mogą one nie podobać się nam, ale musimy za nie zapłacić; nie zawsze umiemy ocenić koszt zmian, co pomogłoby nam w negocjacjach;
• ryzyko wysokich opłat eksploatacyjnych - budynki z wielkiej płyty żelbetowej, nawet ocieplone, wymagają wyższych kosztów ogrzania mieszkania i wyższego funduszu remontowego;
• ryzyko stanu technicznego budynku i okresowych awarii, problemów z windą w budynku wielorodzinnym;
• ryzyko zapłacenia zbyt wysokiej ceny w stosunku do przeciętnej rynkowej; Każdy wystawiający nieruchomość do sprzedaży dąży do osiągnięcia jak najwyższej ceny transakcyjnej;  margines negocjacyjny często sięga 10%; sprzedający może mieć tak silny sentyment do swojej nieruchomości, że cena ofertowa nie ma nic wspólnego z cenami rynkowymi; warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego i zlecić wykonanie opinii o wartości rynkowej - wtedy na pewno nie przepłacimy;
• w obecnym 2021 roku mamy ryzyko przepłacenia za mieszkanie lub dom jednorodzinny - za kilka miesięcy może pojawić się w sprzedaży sporo mieszkań, gdyż osoby, które straciły pracę i nie będą mogły płacić rat kredytu, będą zmuszone wystawić je na sprzedaż; nabywców nie będzie tak dużo, żeby zrównoważyć podaż; ceny prawdopodobnie w pespektywie pół roku zacząć spadać;
• ryzyko prawne - nieruchomości mogą mieć złożoną sytuację prawną, co uniemożliwia zrealizowanie transakcji w krótkim czasie; lepiej nie zakładać jakiegokolwiek czasu, gdyż regulacja stanu prawnego może czasem zająć lata; wystarczy, że jeden ze spadkobierców przebywa za granicą i aktualnie nie ma z nim kontaktu; jeżeli oferta trafi do biura nieruchomości, to dobry licencjonowany pośrednik nieruchomości przeanalizuje stan prawny nieruchomości i uruchomi procedurę zanim znajdzie się potencjalny nabywca; jeżeli reprezentuje kupującego to zadba o bezpieczeństwo transakcji;
• ryzyko nie uzyskania kredytu przez kupującego, związane z wadą prawną nieruchomości - poza miastem na terenach wiejskich domy jednorodzinne często nie mają dostępu do drogi publicznej; tak dzieje się, jeżeli gmina nie odkupiła od prywatnych właścicieli gruntów pod drogi gminne; zdarza się, że regulacja tych stanów prawnych graniczy z cudem, bo sprzedający nie są zainteresowani tymi sprawami; kupujący są błędnie przeświadczeni, że hipoteka nieruchomości musi być wolna od wpisów; hipoteka zabezpieczająca kredyt zbywcy nie jest przeszkodą w sprzedaży nieruchomości, nawet gdy w dziale IV księgi wieczystej jest hipoteka łączna zabezpieczająca kredyt o wysokości przekraczającej wartość danej nieruchomości; wydłuży się tylko czas sprzedaży o czas niezbędny na uzyskanie zgody z banku;
• ryzyko coraz trudniejszego sprzedania w przyszłości mieszkania w budynku z wielkiej płyty, zwłaszcza w wieżowcach; kondycja takich budynków będzie coraz gorsza, lokalizacja jest często uciążliwa, blisko głównych ciągów komunikacyjnych, dlatego wartość mieszkań w tych budynkach relatywnie będzie spadała; osiedla z wielkiej płyty będą stopniowo wyludniać się; w takie mieszkania nie powinno się inwestować;
• ryzyko braku miejsc parkingowych; na starych osiedlach jest to bardzo częste; kiedyś było mało samochodów i nikt nie myślał o zapewnieniu mieszkańcom miejsc parkingowych;
• ryzyko oglądania nieruchomości, które nie spełniają wymagań nabywcy; dobry pośrednik nieruchomości zna nieruchomości i wyselekcjonuje mieszkania najlepiej dopasowane do potrzeb potencjalnego nabywcy i skróci w ten sposób czas poszukiwania oraz kupna mieszkania;
• ryzyko stanu technicznego budynku, w którym znajduje się mieszkanie; kupno mieszkania w wysokim standardzie w budynku, który wymaga remontu kapitalnego, remontu dachu i ocieplenia jest dużym błędem.

Zalety kupna mieszkania na rynku wtórnym:

• mieszkanie używane ma tę zaletę, że stoi, można do niego wejść i ocenić jego zalety i wady; oszczędzamy czas oczekiwanie na wybudowanie nowego mieszkania;
• jest większy wybór mieszkań i domów - w różnych dzielnicach, np. w śródmieściu miasta lub blisko SKM, o różnej powierzchni i standardzie wykończenia; łatwiej znaleźć mieszkanie odpowiadające potrzebom i możliwościom finansowym kupującego;
• można znaleźć mieszkania wyposażone na najwyższym poziomie, łącznie ze sprzętem elektronicznym;
• można znaleźć oferty na rynku wtórnym w nowym budownictwie, które posiadają wszystkie zalety mieszkań na rynku deweloperskim i dodatkowo są wykończone;
• negocjacje cenowe odbywają się z reguły w szerszym zakresie;
• z reguły krótki czas oczekiwania na wydanie mieszkania; można znaleźć mieszkanie, do którego można wprowadzić się zaraz po transakcji; jeżeli jednak zbywca oczekuje na mieszkanie na rynku pierwotnym, to czas oczekiwania może wydłużyć się;
• mieszkania znajdują się na urządzonych osiedlach, wyposażonych najczęściej w pełną infrastrukturę H-U, szkoły i przedszkola oraz zieleń;
• na starych osiedlach mieszkaniowych odległości między budynkami są dość duże; na wolnej przestrzeni między budynkami znajdują place zabaw dla dzieci;
• lokalizacja nieruchomości na rynku wtórnym, w starych budynkach jest najczęściej lepsza niż na rynku pierwotnym, bliżej środków komunikacji miejskiej, na terenie z rozwiniętą infrastrukturą handlowo-usługową; na rynku wtórnym łatwiej znaleźć nieruchomość w poszukiwanej lokalizacji; Czasem lokalizacja jest unikalna, a na istniejących osiedlach nie powstaną już nowe budynki;
• możliwość kupna mieszkania w starej, nawet zabytkowej i wyremontowanej kamienicy;
• prawie każde mieszkanie posiada przynależną do niego piwnicę.

Podsumowanie:

kupno mieszkania lub domu zarówno na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym ma swoje zalety i ryzyka. Przy wyborze mieszkania lub domu jednorodzinnego nie można kierować się wyłącznie ceną. Ważne żeby zachować rozsądek i trzeźwe myślenie, warto korzystać z doradztwa pośredników nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych. Wybór mieszkania to często wybór między kupnem od dewelopera mieszkania we współczesnym standardzie do wykończenia w lokalizacji często przeciętnej lub peryferyjnej a mieszkaniem starym, do remontu na rynku na rynku wtórnym, ale w możliwością wyboru bardzo dobrej lokalizacji.