Błędy rzeczoznawców majątkowych w wycenach nieruchomości

Nieoczywiste błędy w wycenie nieruchomości

W zdecydowanej większości chcąc „obalić” wycenę nieruchomości zabieramy się do sprawdzania poprawności obliczeń, sprawdzamy literówki czy też analizujemy nieruchomości wzięte do porównania. Błędy, które pojawią się w tych trzech elementach wyceny nieruchomości są stosunkowo łatwe do wychwycenia. Operat szacunkowy może być jednak błędnie wykonany zupełnie z innych powodów…

Doświadczenie rzeczoznawcy majątkowego – czyli dwie strony medalu  

Jak w każdym zawodzie zaczynając od spawacza idąc do inżyniera nuklearnego doświadczenie ma ogromne znaczenie. Gdy jesteśmy doświadczeni czujemy się pewnie, działamy sprawnie, wiemy gdzie można popełnić błąd. Jednak istnieją aspekty wyceny nieruchomości, na które doświadczenie może wpłynąć negatywnie. Jest to tzw. efekt wygładzania szacunku. Polega on na tym, że rzeczoznawca majątkowy zrobił już dziesiątki czy setki operatów szacunkowych nieruchomości prawie identycznych z kolejną wycenianą nieruchomością i świadomie lub nawet podświadomie dąży do osiągnięcia podobnej wartości. Doświadczony ale nieświadomy swojego zachowania rzeczoznawca majątkowy będzie zniekształcał wycenę nieruchomości. Zniekształceniem może być również powielanie metodyki w procesie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sugeruje się swoimi dotychczasowymi operatami szacunkowymi i powiela schematy, mimo iż logika nakazywałaby wybranie innej metody wyceny. Osobiste cechy i wcześniejsze doświadczenia również wpływają, czy tego chcemy czy też nie, na proces wyceny nieruchomości. W grę wchodzi rutyna i zawężenie naszego zainteresowania poszczególnymi elementami wpływającymi na standard wykończenia czy stan techniczny nieruchomości.

Uległość wobec klientów

Niestety rzeczoznawcy majątkowi są podatni na naciski ze strony klienta. Tyczy się to osób prywatnych jak i wielkich firm i koncernów. Oczywiście zależnie od celu wyceny, wartość nieruchomości ma być obniżana lub zawyżana. Szacuje się, że na rynku nieruchomości istnieje nadpodaż rzeczoznawców majątkowych, co oznacza, iż każdy klient, każde zlecenie jest na wagę złota. Chcąc przypodobać się klientowi, rzeczoznawcy majątkowi zapominają o standardach etycznych  i niszczą swój zawód w imię zysku. Wielkie firmy również potrafią sugerować „żeby wyszło tyle i tyle. Liczymy na dalszą udaną współpracę…”. Zdanie te znajduje potwierdzenie w procesie Titan Europe z Colliers International dotyczący nierzetelnej wyceny robionej na zamówienie. Nie można zapominać, że rzeczoznawca majątkowy jest tylko człowiekiem. Z pewnymi osobami rozmawia mu się łatwiej i nawet taki fakt potrafi podświadomie wpłynąć na wycenę nieruchomości.

Jakość i ilość danych wejściowych

Bardzo duże znaczenie dla procesu wyceny nieruchomości ma ilość i jakość danych wejściowych. Zdarza się, że rzeczoznawcy majątkowi potrafią na trzech danych zrobić dziesiątki operatów szacunkowych. Nie jest możliwe, aby we wszystkich przypadkach dane spełniały kryterium porównywalności z szacowaną nieruchomością. Większość wycen nieruchomości będzie błędna. Jest to jednak trudne do zweryfikowania przez laika czy nawet prawników. Kluczowa jest rola innych rzeczoznawców majątkowych, którzy solidarnie powinni dbać o dobrą reputację zawodu. Niezbędne wydają się komisje zrzeszające rzeczoznawców majątkowych, które powinny eliminować sabotażystów ze środowiska.

Jak mocno różnią się wyceny rzeczoznawców majątkowych ?

Nie byłoby problemu, gdyby wyniki oszacowania różnych rzeczoznawców majątkowych różniły się między sobą o 10%, a nawet 15%. Jednak znane są przypadki, że wartości szacowanych nieruchomości uzyskiwane przez rzeczoznawców majątkowych różnią się o krotności. Znamy przypadki, że dla określonej nieruchomości jeden rzeczoznawca majątkowy uzyskał wartość x, a inny rzeczoznawca majątkowy uzyskał wartość 3*x. Na dodatek każdy upierał się, że to on oszacował wartość poprawnie. To jednak nie wszystko. Znamy z naszej praktyki przypadki bardziej drastyczne. Oszacowaliśmy wartość nieruchomości na x. Pewien inny rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość na około 30*x. Wartość nieruchomości, która powinna być wartością rynkową, była prawdopodobnie wartością "na zamówienie" klienta. Potwierdzała to wcześniejsza próba sprzedaży nieruchomości przez pewne biuro nieruchomości za cenę ofertową według wyobrażenia klienta. Pośrednik nieruchomości przyjął to wyzwanie, a powinien wiedzieć, że nie ma szansy sprzedać tą nieruchomość za oczekiwaną sumę pieniędzy.

Podsumowanie

Czas najwyższy skończyć z szablonowymi wycenami nieruchomości robionymi na zamówienie. Takie karygodne zachowania muszą zostać ukrócone, gdyż istnienie zawodu wisi właściwie na włosku. Problem jest naprawdę poważny! Bylejakość i nieuzasadniona chęć przypodobania się klientom jest gangreną toczącą zawód rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawcy majątkowi rzetelnie wykonujący swój zawód są skazani na przegraną bądź przyłączają się do swoich nieuczciwych „kolegów”. Istnieją wady wyceny nieruchomości spowodowane naszymi ludzkimi niedoskonałościami nad którymi ciężko pracować, ponieważ często nie jesteśmy ich świadomi. Największą jednak wadą zawodu jest chciwość – dla niej nie ma usprawiedliwienia…