Do analizy przyjęto, że w kancelarii rzeczoznawcy majątkowego pracuje dwoje rzeczoznawców majątkowych. Koszty utrzymania kancelarii w przeliczeniu na jednego rzeczoznawcę majątkowego są następujące:
koszty netto na 1 osobę
w skali roku na miesiąc
- najem biura lub spłata kredytu na zakup biura (przeciętnie) 12.000 zł 1.000 zł
- czynsz dla administratora wspólnoty (średniorocznie) 3.000 zł 250 zł
- podatek od nieruchomości przeznaczonej na działalność 480 zł 40 zł
- baner reklamowy na budynku biura 600 zł 50 zł
- amortyzacja sprzętu biurowego (komputer, oprogramowanie,
kopiarko-drukarka A3, aparat fotograficzny, dalmierz, smartfon, ...) 1.200 zł 100 zł
- materiały biurowe (papier, okładki, tonery, pamięci flash, ...) 600 zł 50 zł
- obsługa informatyczna firmy 1.200 zł 100 zł
- aktualizacja i pozycjonowanie strony www, serwer, domena 1.800 zł 150 zł
- ubezpieczenie OC rzeczoznawcy majątkowego 240 zł 20 zł
- ubezpieczenie biura 120 zł 10 zł
- obowiązkowe szkolenia / warsztaty (średniorocznie) 1.800 zł 150 zł
- amortyzacja średniej klasy samochodu osobowego 5.400 zł 450 zł
- przeglądy i naprawy samochodu, zmiana opon - letnie/zimowe 1.500 zł 125 zł
- ubezpieczenie OC/AC samochodu osobowego 1.500 zł 125 zł
- paliwo do samochodu (dwa tankowania w miesiącu) 4.800 zł 400 zł
- wgląd do aktów notarialnych w starostwach powiatowych 360 zł 30 zł
- utrzymanie bazy na serwerze firmy PRONET/1 stanowisko 600 zł 50 zł
- aktualizacja bazy cen transakcyjnych - 3 dni pracy/m-c 9.000 zł 750 zł
- telefon stacjonarny, telefon komórkowy, internet 960 zł 80 zł
- księgowa 1.800 zł 150 zł
- ZUS (aktualna składka miesięczna) 1.317 zł
--------------------------------- --------------------------------
RAZEM: 5.397 zł
Rzeczoznawca majątkowy musi przeciętnie zarobić w miesiącu około 5.400 zł, żeby pokryć wszystkie koszty prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej koszty te będą od 10% do 20% wyższe, chyba, że ktoś pracuje przy biurku w swoim mieszkaniu/domu.
Przyjmujemy, że rzeczoznawca majątkowy ma zarobić po opodatkowaniu PIT, czyli na rękę 6.000 zł, czyli przed podatkiem PIT powinien zarobić 7.317 zł brutto. Łącznie rzeczoznawca majątkowy powinien zarobić w miesiącu 12.714 zł. Przyjmując, że w miesiącu jest 22 dni pracy, to mamy 176 godzin pracy, to jedna roboczogodzina kosztuje przeciętnie 12.714/176 = 72,24 zł netto. VAT nie jest dochodem ani pracownika, ani firmy. Praca w soboty i niedziele powinna być wynagradzana wyższymi stawkami. Temat pracy w weekendy i po nocach pomijam milczeniem, choć często ma to miejsce z uwagi na wymagania terminowe Zamawiającego, albo jest wynikiem gonitwy za wyższym wynagrodzeniem.
Koszt jednej roboczogodziny w naszej firmie wynosi więc minimum 70 zł netto. Stanowi to podstawę kalkulacji wykonania operatu szacunkowego, opinii o wartości rynkowej nieruchomości i innych prac.
Należy wziąć pod uwagę, że podaż zleceń wycen nieruchomości na jednego rzeczoznawcę majątkowego systematycznie spada, gdyż:
- po uwolnieniu zawodu przez min. Gowina przybyła duża grupa młodych rzeczoznawców majątkowych;
- ubyły zlecenia związane z aktualizacją opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową;
- ubyły zlecenia wyceny nieruchomości mieszkaniowych dla banków, gdyż wykonują je "hurtowo" nieliczne firmy za żałosne stawki;
- banki dla typowych nieruchomości mieszkalnych rezygnują z wycen na rzecz inspekcji nieruchomości i opisu jej stanu technicznego;
- niektóre banki zrobiły krótkie listy rzeczoznawców majątkowych, którzy mogą wyceniać dla danego banku;
- nie ma najmniejszych szans na wprowadzenie podatku katastralnego; kolejne rządy boją się go wprowadzić, choć jest to podatek sprawiedliwy - więcej płaciliby właściciele większych nieruchomości lub położonych w lepszych lokalizacjach, czyli o wyższej wartości rynkowej.
Biorąc powyższe pod uwagę, wielu rzeczoznawców majątkowych nie może liczyć na ciągłość zleceń. Powoduje to u niektórych osób frustrację i zachowania z kategorii mało przyjaznych dla całego środowiska rzeczoznawców majątkowych. Trudno zrozumieć oferty cenowe za wyceny nieruchomości dla gmin i jednostek samorządu terytorialnego; ich poziom może często zdziwić niejednego adepta zawodu rzeczoznawcy majątkowego.
Zawód rzeczoznawcy majątkowego staje się w stosunku do innych zawodów coraz gorzej płatnym zawodem, gdyż:
- wiele osób prowadzi działalność w formie jednoosobowej działalności gospodarczej; miejsce pracy to biurko w mieszkaniu. Takie osoby posiadają niższe koszty działalności gospodarczej i jeżeli proponują niskie ceny za swoje usługi, to niszczą rynek zleceń dla normalnych przedsiębiorców; wykorzystują to, że przeciętnego klienta interesuje koszt wykonania usługi a nie jakość;
- istnieje grupa rzeczoznawców majątkowych, która jest zatrudniona w różnych urzędach i firmach, a zawód rzeczoznawcy majątkowego wykonuje po godzinach pracy w macierzystej firmie, płacąc minimalne składki ZUS; Te osoby mogą również proponować niższe stawki za usługi wyceny nieruchomości; fakt że jakość pracy wykonywanej po godzinach pracy, bez należytego zaangażowania jest niższa, to przeciętnego klienta nie interesuje; trzeba pamiętać, że taka osoba rzadko się szkoli, chyba, że za szkolenie zapłaci macierzysta firma;
- stawki dla biegłych rzeczoznawców majątkowych od wielu lat były nie zmieniane. Dziś osiągnęły poziom śmieszności - 32 zł/godzinę; Sądy chyba zakładają, że rzeczoznawca majątkowy posiada firmę działającą na powietrze, a ZUS opłacają rodzice; dopiero niedawno sejm RP zajął się podwyżkami plac dla pracowników sądów i biegłych sądowych; Czekam na efekty;
- wielu rzeczoznawców majątkowych radzi sobie w ten sposób, że dostosowuje poziom swoich wycen i staranność pracy do otrzymywanego wynagrodzenia. Znakomicie działa zasada - jaka płaca, taka praca. Tu się jednak koło zamyka, gdyż coraz częściej spotykamy opinie o niskiej jakości pracy rzeczoznawców majątkowych; coraz więcej operatów szacunkowych trafia do komisji odpowiedzialności zawodowej; opinia taka rozlewa się na wszystkich rzeczoznawców majątkowych, także tych pracujących rzetelnie;
- system zamówień publicznych jest ewidentnie chory; pozwala on co prawda na stosowanie w pewnym procencie kryterium jakości, doświadczenia itp.; w praktyce jednak jednostki samorządu terytorialnego i inni Zamawiający stosują przy wyborze wykonawcy wyłącznie kryterium najniższej ceny. To prowadzi do patologii na rynku tych zleceń. W urzędzie miasta Gdyni zdarzało się, że oferent nie był w stanie wykazać, że oferowana cena pokrywa koszty prowadzenia działalności gospopdarczej.
Skutek powyższych zachowań rzeczoznawców majątkowych jest taki, że w ostatnich latach nie stać ich jest już na zatrudnienie na etat w kancelarii choćby jednej osoby (asystenta) do pomocy przy sporządzaniu operatów szacunkowych. Pracownik z uprawnieniami rzeczoznawcy majątkowego może zarobić maksymalnie 50% stawki pobieranej przez firmę, czyli 3.000 zł "na rękę". Jest to obecnie znacznie poniżej średniej krajowej. Dlatego niemal każdy, kto zdobędzie uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego zakłada własną działalność gospodarczą. Prawie nikt nie myśli o zdobyciu doświadczenia zawodowego pracując pod nadzorem doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego. Z reguły młodzi rzeczoznawcy majątkowi zakładają, że zdobędą doświadczenie podczas wykonywania zleceń dla klientów.
Najlepsze lata w tym zawodzie mamy już za sobą i widzę, że w kolejnych latach jest coraz gorzej. Nie tylko brak już środków finansowych na zatrudnienie pomocnika, asystenta rzeczoznawcy majątkowego lub sekretarki, ale także rzeczoznawcy majątkowi zarabiają coraz mniej.
Niniejszy artykuł napisałem ku przestrodze dla młodych ludzi, którzy myślą, że w tym zawodzie są w stanie znakomicie egzystować i czegoś w życiu się dorobić. Jedyne czego na pewno mogą się "dorobić" spędzając wiele godzin przy komputerze, to problemów z kręgosłupem i zdrowiem w ogólności. Dlatego warto dobrze zastanowić się zanim ktoś zdecyduje się pójść na studia wyceny nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy, Gdynia, Zbigniew Perucki upr. 3117/1997