Kluczową kwestią w wykonaniu poprawnego operatu szacunkowego jest dobra znajomość lokalnego rynku nieruchomości. Przy wycenie nieruchomości w Gdyni sprawdźmy na początku czy rzeczoznawca majątkowy ma swoją siedzibę lub biuro w tym mieście. Wiąże się to niewątpliwe z dostępem do danych transakcyjnych, na których działa rzeczoznawca majątkowy. Dane transakcyjne udostępnione z zasobów RCiWN lub tworzone przez zrzeszenia rzeczoznawców majątkowych na podstawie aktów notarialnych takich jak np. program WALOR kosztują niemałe pieniądze. Przed spisaniem umowy spytajmy skąd rzeczoznawca majątkowy bierze swoje dane o transakcjach rynkowych. Warto zadać pytanie o to, czy rzeczoznawca majątkowy przynależy do grupy rzeczoznawców współpracujących ze sobą w zakresie wspólnego pozyskiwania danych o cenach transakcyjnych. Dostęp do danych obejmujących cały rynek nieruchomości w Gdańsku, Gdyni, Sopocie i tzw. „małym Trójmieście” Rumia, Reda i Wejherowo jest kluczowy.
Wyobraźmy sobie sytuację, gdy zamawiamy wycenę u rzeczoznawcy majątkowego z Gdyni, który korzysta tylko z danych z RCiWN tego miasta i nie jest zrzeszony w żadnej organizacji rzeczoznawców majątkowych. Ważne jest by być świadomym niedoskonałości danych w zasobach RCiWN. Dane te tworzone są zwykle przez urzędników, którzy nie są rzeczoznawcami majątkowymi, nie znają zasad wyceny nieruchomości i popełniają mnóstwo błędów takich, m.in.: mylenie ceny netto i brutto (rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość rynkową nieruchomości netto), mylenie powierzchni zabudowy z powierzchnią użytkową, nie uwzględnienie służebności drogowych na działkach. W bazach rzeczoznawców majątkowych w Gdyni, Sopocie i Gdańsku również zdarzają się błędy, ale znacznie rzadziej. W przeciwieństwie do urzędów, w organizacjach rzeczoznawców majątkowych odbywają się walne zgromadzenia, na których rzeczoznawcę majątkowego, który nie starannie wprowadza informacje o transakcjach rynkowych - można zawiesić. Gdy ta kara nie poskutkuje dochodzi do wykreślenia rzeczoznawcy majątkowego z listy członków organizacji.
Uświadomić należy sobie, że aby zrobić dobrą wycenę nieruchomości w Gdyni należy mieć ogrom danych o transakcjach z 22 obrębów Gdyni. Wprowadzenie danych z jednego obrębu Gdyni za okres kwartału zajmuje rzeczoznawcy majątkowemu przeciętnie trzy dni (optymistyczne założenie), czyli przy 22 obrębach rzeczoznawca majątkowy musi spędzić 66 dni tylko na wprowadzaniu danych o transakcjach rynkowych za okres kwartału, a w przypadku okresu roku - aż 264 dni. Na wykonywanie operatów szacunkowych nie zostałoby wiele dni. Uwzględnić trzeba kwestie finansowe. Dostęp do aktów notarialnych kosztuje 30 zł za dzień pracy lub za 4 godziny dostępu on-line. Gdy pomnożymy koszty rzeczoznawcy majątkowego w Gdyni przez 66 dni otrzymamy kwotę 1.980 zł. To istotny koszt prowadzenia działalności przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie zapominajmy również o takich kosztach jak samochód (niezbędny w pracy rzeczoznawcy majątkowego), podatki, ZUS, koszty prowadzenia biura, koszty reklamy… Nie jest możliwe zrobienie dobrej i rzetelnej wyceny nieruchomości bez przynależności do organizacji rzeczoznawców majątkowych wspólnie pozyskującej ceny transakcyjne. Jeżeli praca ta dzieli się na wielu rzeczoznawców majątkowych z Gdyni, to każdy ma czas na pracę zawodową.
Nie wszyscy rzeczoznawcy majątkowi w Gdyni należą do wspólnych baz. Co możemy myśleć o ich wycenach nieruchomości? Ich operaty szacunkowe są robione na przestarzałych i niekompletnych danych. Konsekwencją będzie błędna lub nie kompletna analiza rynku nieruchomości co będzie skutkowało błędnym wynikiem wyceny nieruchomości.
Kolejną kwestią jest sama nieznajomość lokalnego rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy spoza Gdyni, Sopotu czy Gdańska nie znajdzie prawidłowych różnic cenowych między dzielnicami miasta. Weźmy pod lupę dla przykładu nieruchomości z obrębu Gdynia Orłowo. Przy nieznajomości lokalnego rynku rzeczoznawca majątkowy do porównań przyjmie cały obręb ewidencyjny. Jaki wynik otrzyma rzeczoznawca majątkowy? Oczywiście błędny… Będzie tak, ponieważ nabywcy na rynku nieruchomości preferują lokalizację między Aleją Zwycięstwa a morzem. Im bliżej morza tym wyższe ceny. Znacznie niższe ceny osiągają nieruchomości położone po drugiej stronie Alei Zwycięstwa do torów kolejowych i za torami. O tym jak tory kolejowe, drogi czy inne liniowe obiekty dzielą miasto pod względem architektonicznym ale także ze względu na „mentalność” mieszkańców przeczytamy więcej w podręcznikach Kazimierza Wejcherta. Do tych dwóch różnic zdefiniowanych przez Wejcherta dodałbym niewątpliwie również ceny a co za tym idzie wartości nieruchomości. Ceny w bliskiej odległości do morza muszą być analizowane oddzielnie i absolutnie nie można ich porównywać z nieruchomościami, które tylko teoretycznie są do nich podobne.
Podobna rzecz ma się z dzielnicami Gdynia Obłuże i Gdynia Leszczynki. Obie dzielnice teoretycznie mają podobną charakterystykę: część dzielnicy z niską zabudową oraz część tzw. blokowisk. Podobna jest również odległość w kilometrach od ścisłego centrum Gdyni. Teoretycznie można wziąć do porównania obie dzielnice. W praktyce jednak Gdynia Leszczynki jest bardziej preferowana przez najemców i kupujących z uwagi na istnienie SKM i szybki bezkolizyjny dojazd do centrum Gdyni. Zgodnie z zasadami wolnego rynku większy popyt generuje wyższe ceny oraz wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy z np. Torunia może nie zauważyć tej istotnej różnicy i otrzymamy wycenę nieruchomości poprawną tylko w teorii…
Nie ryzykuj więc i zanim zamówisz np. wycenę nieruchomości w Gdyni. Sprawdź czy rzeczoznawca majątkowy posiada swoje biuro w Gdyni, czyli czy działa na rynku, na którym ma wyceniać Twoją nieruchomość. Nasza firma „Nieruchomości Peruccy” działa przede wszystkim na rynku Trójmiasta, wszystkich gmin wokół Trójmiasta i tzw. „małego Trójmiasta" już od roku 1998. W ciągu tych wszystkich lat wyceniliśmy już tysiące nieruchomości lokalowych i budynków jednorodzinnych oraz setki nieruchomości komercyjnych i przemysłowych. Z całą starannością i pełną rzetelnością wycenimy również Twoją nieruchomość!
Rzeczoznawca majątkowy Gdynia Perucki Zbigniew
Wycena majątku dużego przedsiębiorstwa ze względu na złożoność procesu takiej wyceny nie może być wykonana przez jednego rzeczoznawcę majątkowego, lecz przez zespół specjalistów w poszczególnych branżach. Gwarantujemy, że dobierzemy taki zespół rzeczoznawców i specjalistów od maszyn, który zapewni rzetelną wycenę przedsiębiorstwa.
Po co korzystać z zachodnich firm konsultingowych, które często są tylko pośrednikiem, bo operaty szacunkowe wykonują rzeczoznawcy majątkowi z różnych miast Polski. My gwarantujemy, że jesteśmy w stanie zorganizować odpowiedni zespół rzeczoznawców, który wykonana wyceny nieruchomości położonych w województwie pomorskim.
Zgodnie z obowiązującą ustawą o rachunkowości - pełne sprawozdania finansowe muszą wykonywać w każdym roku obrachunkowym i ogłaszać je w Monitorze Polskim B:
Powyższe firmy zobowiązane są nie rzadziej niż raz na 5 lat przeszacować wartość swoich aktywów. Wartość godziwą określa rzeczoznawca majątkowy.
Podstawy prawne:
A. Ustawa o rachunkowości z 1994r., tekst jednolity Dz.U. nr 76 poz. 694 z 17.06.2002 r. w art. 28. pkt 9.
B. Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR)
standard 5 - „Wycena do celów sprawozdań finansowych”.
Ustalona w wyniku aktualizacji wartość księgowa nie może być wyższa od wartości godziwej – art. 31 ust.3
MSR standard 16 art. 32 – określa czasokres szacowania – 3 lub 5 lat;
W przypadku łączenia spółek - aktywa wycenia się wg wartości godziwej ustalonej na dzień połączenia – art. 44b
MSR standard 40- „Nieruchomości inwestycyjne” – standard nakłada na wszystkie jednostki gospodarcze wymóg ustalania wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i zaleca się, żeby wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych ustalał wykwalifikowany rzeczoznawca – art. 26.
Rzeczoznawca majątkowy Gdynia Zbigniew Perucki
Zapraszamy do kancelarii rzeczoznawcy majątkowego w Gdyni przy ulicy Wójta Radtkego 53 lokal 2
W procesie wyceny nieruchomości niezwykle ważną kwestią jest ustalenie cech rynkowych nieruchomości. Cechy rynkowe to te, które mają znaczący wpływ na wartość rynkową nieruchomości oraz na poziom cen na rynku. Należą do nich: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, standard wykończenia, stan techniczny budynku. Jednak cena rodzi się w głowie nabywcy i może zostać ona podyktowana zupełnie innymi cechami nieruchomości. Dla przykładu dla ogółu pod cechą lokalizacja kryje się dobry dojazd do centrum i reputacja dzielnicy. Obiektywnie dzielnica Orłowo w Gdyni będzie „lepsza” niż dzielnica Obłuże. Weźmy jednak pod lupę następującą sytuację: młoda rodzina z małym dzieckiem szuka mieszkania do zamieszkania. Rodzice państwa młodych mieszkają na Obłużu. Dla państwa młodych paradoksalnie lepszą lokalizacją będzie zamieszkanie blisko rodziców, którzy będą mogli pomóc w opiece nad dziećmi. Często też kierujemy się przy wyborze nieruchomości wewnętrznym przeczuciem bądź nieświadomością. W znacznej większości wybieramy dzielnice, które znamy lub w których się wychowaliśmy. Mimo, iż będziemy spędzać godziny w korkach aby dostać się do centrum Gdyni czy Gdańska, to jeśli wychowaliśmy się na Obłużu, przynajmniej weźmiemy pod uwagę zamieszkanie w tej dzielnicy.
Rzeczoznawca majątkowy w swojej analizie ma rozpoznać cechy rynkowe, które zadecydowały o takiej, a nie innej cenie. Każda z cech powinna być zmierzona według obiektywnych kryteriów. Dyskusja jest oczywiście czysto akademicka, gdyż dla niektórych kluczową cechą nieruchomości może być np. wanna zamiast prysznica, niskie koszty eksploatacji nieruchomości, brak piecyka gazowego i wiele, wiele innych… Niestety wiarygodnych danych na temat cech, które wpłynęły na cenę nieruchomości nigdy nie będzie. Po pierwsze, tak jak już wcześniej wspomniałem człowiek jest bardzo subiektywny i metody pomiaru cech również będą subiektywne, a po drugie, że żadna instytucja nie podejmie się ogromu pracy z tym związanej. Zresztą kto miałby to robić? Nie wyobrażam sobie, żeby notariusz po sporządzeniu aktu notarialnego miał wyjąć ankietę i kazał ją wypełniać. Nawet jeśliby tak było to przecież niektórych cech nieruchomości, które wpłynęły na to, że zapłaciliśmy za nie konkretne pieniądze możemy być nieświadomi…
Cecha taka jak lokalizacja jest trudno mierzalna. Ciężko określić ze 100% pewnością, że ta nieruchomość jest droższa ponieważ jest w Orłowie a nie na Leszczynkach. Nie ma dwóch takich samych nieruchomości a metodyka, która opisywana jest w literaturze dla rzeczoznawców majątkowych jest obarczona dużą dozą niedoskonałości, ponieważ dokładnie to zakłada. Cechy takie jak wielkość działki, powierzchnia użytkowa, zagospodarowanie terenu, rodzaj drogi dojazdowej dużo łatwiej ocenić, ponieważ można je podać w liczbach bądź stosunkowo łatwo określić.
Z braku dobrej metodologii, niedoskonałości rynku i braku szerokich badań na temat preferencji nabywców podczas nabywania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nadaje cechy w sposób ekspercki. W praktyce nawet jeśli obejrzymy wszystkie nieruchomości porównawcze i zbadamy dokładnie każdy akt notarialny możemy subiektywnie wyróżnić poszczególne cechy i to niekoniecznie zgodnie z prawdą. Między innymi dlatego tak bardzo różnimy się w swoich wycenach nieruchomości. W związku z powyższym myślę, że pojęcie „wycena idealna” nie istnieje.
Rynek nieruchomości cechuje się dość dużą dynamiką, co może wpływać na zmiany cen nieruchomości. Z tego względu operat szacunkowy ma określony "termin ważności". Podstawy prawne są następujące:
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (uogn) z dn. 21.08.1997 roku mówi:
Art. 156, pkt. 3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (np. cel wyceny nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych).
Art. 156, pkt. 4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego mówi:
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat szacunkowy, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w §57 ust.1.
Z powyższych przepisów wynika, iż operat szacunkowy może być aktualizowany tylko przez rzeczoznawcę majątkowego, który ten operat szacunkowy sporządził, nawet w przypadku gdyby dany rzeczoznawca majątkowy swoją działalność zakończył. Inną kwestią jest rozbieżność pomiędzy rozporządzeniem a ustawą. Zgodnie z uogn rzeczoznawca majątkowy ma umieścić stosowną klauzulę w operacie szacunkowym. Z drugiej strony rozporządzenie mówi o tym, iż rzeczoznawca majątkowy ma dołączyć do operatu szacunkowego klauzulę. WSA w Lublinie wydał wyrok w sprawie II SA/Lu 664/12 z dn. 25.09.2012 roku, w którym zauważa, że uogn mówi o umieszczeniu stosownej klauzuli w operacie szacunkowym zaś rozporządzenie o dołączeniu do operatu szacunkowego klauzuli. Skoro ustawa (akt wyższego rzędu) nie precyzuje w jakiej formie winno nastąpić potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego i nie określa, iż musi to być osobne pismo, to nie można w sposób rozszerzający interpretować przepisu art. 156 ust. 4 uogn. Mniej istotne jest to czy aktualizacja będzie zamieszczona w operacie szacunkowym czy w osobnym dokumencie. Ważne jest to, aby z klauzuli zamieszczonej w operacie szacunkowym lub w osobnym dokumencie jasno wynikało, że rzeczoznawca majątkowy w określonej dacie potwierdził, że operat szacunkowy nadal można wykorzystać do celu w jakim został sporządzony, bo zachował swoją aktualność oraz poświadczył to podpisem i pieczęcią. Dlatego zdaniem w/w Sądu operat szacunkowy w spornej sprawie posiada prawidłowo potwierdzoną aktualność.
Jeżeli upłynęło 12 miesięcy od sporządzenia operatu szacunkowego i jednocześnie nie zmienił się cel wyceny, stan prawny nieruchomości, stan fizyczny nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dane o nieruchomościach porównywanych, to można śmiało iść do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy i poprosić go o potwierdzenie aktualizacji operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca majątkowy Gdynia Perucki Zbigniew
W naszej firmie uprawnienia do szacowania wartości nieruchomości posiadają współwłaściciele firmy: Iwona i Zbigniew Peruccy. Jesteśmy członkami Pomorskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych (PTRM) w Gdańsku.
Wykonujemy szacowanie wartości nieruchomości dla:
W KAŻDYM OPERACIE SZACUNKOWYM JEST ZAWARTA RZETELNA ANALIZA KONKRETNEGO SEGMENTU RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Rzeczoznawca majątkowy Gdynia Zbigniew Perucki
Zapraszamy do kancelarii rzeczoznawcy majątkowego w Gdyni przy ulicy Wójta Radtkego 53 lokal 2
Wynik procesu wyceny nieruchomości jest oszacowaniem wartości. Szacunek ten nie jest nigdy dokładny, ponieważ każda wycena nieruchomości jest obarczona elementami subiektywnymi. Wycena nieruchomości nie zapewnia dokładnego określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdyż nie ma dokładnych wartości nieruchomości, jest tylko oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości.
Wynik oszacowania zależy od przyjętych założeń. Cechą każdej opinii o wartości nieruchomości jest jej niepewność. Uczestnicy rynku nieruchomości różnie postrzegają atrakcyjność, użyteczność danej nieruchomości, dlatego ceny transakcyjne osiągają różny poziom. Wycena nieruchomości zawiera zawsze elementy subiektywne. Subiektywizm wyceny nieruchomości wynika z ograniczonych możliwości poznania cech nieruchomości i relacji między nimi. Każdy rzeczoznawca majątkowy inaczej postrzega nieruchomość. Złożoność przedmiotu wyceny i rynku nieruchomości utrudnia postrzeganie rzeczywistości. To oznacza, że szacowanie wartości nieruchomości jest obarczone zawsze niepewnością. Dlatego nie mówimy o określaniu wartości rynkowej nieruchomości a o szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości.
Niepewność wyceny nieruchomości jest skutkiem dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego ocen wielkości parametrów przyjętych do wyceny nieruchomości. Wprowadzeniu danych wejściowych do wyceny towarzyszy zawsze pewien stopień niepewności.
Źródłem niepewności wyceny nieruchomości może być:
szybko zachodzące zmiany w zachowaniach uczestników rynku nieruchomości;
Anglosaskie orzecznictwo sądowe dopuszcza niepewność oszacowania wartości rynkowej dla nieruchomości mieszkaniowych na poziomie 5 %, a dla nieruchomości komercyjnych na poziomie 10 %. Tylko dla nieruchomości nietypowych lub dla mało aktywnego lub silnie zmieniającego się rynku nieruchomości niepewność oszacowania może dochodzić do 15%. Rozpiętość w wycenach nieruchomości w podejściu dochodowym jest większa dla techniki dyskontowania strumieni dochodów (więcej zmiennych) niż dla techniki kapitalizacji prostej (mniej zmiennych). Wg autorki artykułu (dane na końcu) podstawą wyznaczenia dopuszczalnych różnic w wycenach nieruchomości nie powinien być przedział procentowy, ale analiza słuszności przyjętych założeń do wyceny nieruchomości. Jeżeli przyjęto prawidłowe założenia do wyceny nieruchomości, to nie należy jej traktować jako błędnej. Margines błędu nie jest świadectwem zaniedbania, ale jest świadectwem niepewności, tkwiącej w każdej wycenie nieruchomości.
Nie każda rozpiętość w wycenach nieruchomości może być uznana jako margines błędu. Wartości odstające od rynkowych są na ogół wynikiem złych założeń przyjętych do wyceny nieruchomości. Źródłem niepewności wyceny nieruchomości jest wywieranie wpływu przez zleceniodawcę na wynik oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego. Zła motywacja może być przyczyną stronniczości wyceny. Błędy w wycenie nieruchomości mogą wynikać z postawy rzeczoznawcy majątkowego, który:
Akceptacja niepewności wyceny nieruchomości jako zjawiska realnego i uniwersalnego w procesie wyceny upoważnia do wysunięcia następujących wniosków:
Opracowano na podstawie artykułu "Niepewność wyceny jako źródło rozbieżności czy akceptowalny poziom różnic w wartości nieruchomości" prof. Ewy Kucharskiej - Stasiak zamieszczonym w kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy nr 4 (96), X-XII.2017
Nieoczywiste błędy w wycenie nieruchomości
W zdecydowanej większości chcąc „obalić” wycenę nieruchomości zabieramy się do sprawdzania poprawności obliczeń, sprawdzamy literówki czy też analizujemy nieruchomości wzięte do porównania. Błędy, które pojawią się w tych trzech elementach wyceny nieruchomości są stosunkowo łatwe do wychwycenia. Operat szacunkowy może być jednak błędnie wykonany zupełnie z innych powodów…
Doświadczenie rzeczoznawcy majątkowego – czyli dwie strony medalu
Jak w każdym zawodzie zaczynając od spawacza idąc do inżyniera nuklearnego doświadczenie ma ogromne znaczenie. Gdy jesteśmy doświadczeni czujemy się pewnie, działamy sprawnie, wiemy gdzie można popełnić błąd. Jednak istnieją aspekty wyceny nieruchomości, na które doświadczenie może wpłynąć negatywnie. Jest to tzw. efekt wygładzania szacunku. Polega on na tym, że rzeczoznawca majątkowy zrobił już dziesiątki czy setki operatów szacunkowych nieruchomości prawie identycznych z kolejną wycenianą nieruchomością i świadomie lub nawet podświadomie dąży do osiągnięcia podobnej wartości. Doświadczony ale nieświadomy swojego zachowania rzeczoznawca majątkowy będzie zniekształcał wycenę nieruchomości. Zniekształceniem może być również powielanie metodyki w procesie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sugeruje się swoimi dotychczasowymi operatami szacunkowymi i powiela schematy, mimo iż logika nakazywałaby wybranie innej metody wyceny. Osobiste cechy i wcześniejsze doświadczenia również wpływają, czy tego chcemy czy też nie, na proces wyceny nieruchomości. W grę wchodzi rutyna i zawężenie naszego zainteresowania poszczególnymi elementami wpływającymi na standard wykończenia czy stan techniczny nieruchomości.
Uległość wobec klientów
Niestety rzeczoznawcy majątkowi są podatni na naciski ze strony klienta. Tyczy się to osób prywatnych jak i wielkich firm i koncernów. Oczywiście zależnie od celu wyceny, wartość nieruchomości ma być obniżana lub zawyżana. Szacuje się, że na rynku nieruchomości istnieje nadpodaż rzeczoznawców majątkowych, co oznacza, iż każdy klient, każde zlecenie jest na wagę złota. Chcąc przypodobać się klientowi, rzeczoznawcy majątkowi zapominają o standardach etycznych i niszczą swój zawód w imię zysku. Wielkie firmy również potrafią sugerować „żeby wyszło tyle i tyle. Liczymy na dalszą udaną współpracę…”. Zdanie te znajduje potwierdzenie w procesie Titan Europe z Colliers International dotyczący nierzetelnej wyceny robionej na zamówienie. Nie można zapominać, że rzeczoznawca majątkowy jest tylko człowiekiem. Z pewnymi osobami rozmawia mu się łatwiej i nawet taki fakt potrafi podświadomie wpłynąć na wycenę nieruchomości.
Jakość i ilość danych wejściowych
Bardzo duże znaczenie dla procesu wyceny nieruchomości ma ilość i jakość danych wejściowych. Zdarza się, że rzeczoznawcy majątkowi potrafią na trzech danych zrobić dziesiątki operatów szacunkowych. Nie jest możliwe, aby we wszystkich przypadkach dane spełniały kryterium porównywalności z szacowaną nieruchomością. Większość wycen nieruchomości będzie błędna. Jest to jednak trudne do zweryfikowania przez laika czy nawet prawników. Kluczowa jest rola innych rzeczoznawców majątkowych, którzy solidarnie powinni dbać o dobrą reputację zawodu. Niezbędne wydają się komisje zrzeszające rzeczoznawców majątkowych, które powinny eliminować sabotażystów ze środowiska.
Jak mocno różnią się wyceny rzeczoznawców majątkowych ?
Nie byłoby problemu, gdyby wyniki oszacowania różnych rzeczoznawców majątkowych różniły się między sobą o 10%, a nawet 15%. Jednak znane są przypadki, że wartości szacowanych nieruchomości uzyskiwane przez rzeczoznawców majątkowych różnią się o krotności. Znamy przypadki, że dla określonej nieruchomości jeden rzeczoznawca majątkowy uzyskał wartość x, a inny rzeczoznawca majątkowy uzyskał wartość 3*x. Na dodatek każdy upierał się, że to on oszacował wartość poprawnie. To jednak nie wszystko. Znamy z naszej praktyki przypadki bardziej drastyczne. Oszacowaliśmy wartość nieruchomości na x. Pewien inny rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość na około 30*x. Wartość nieruchomości, która powinna być wartością rynkową, była prawdopodobnie wartością "na zamówienie" klienta. Potwierdzała to wcześniejsza próba sprzedaży nieruchomości przez pewne biuro nieruchomości za cenę ofertową według wyobrażenia klienta. Pośrednik nieruchomości przyjął to wyzwanie, a powinien wiedzieć, że nie ma szansy sprzedać tą nieruchomość za oczekiwaną sumę pieniędzy.
Podsumowanie
Czas najwyższy skończyć z szablonowymi wycenami nieruchomości robionymi na zamówienie. Takie karygodne zachowania muszą zostać ukrócone, gdyż istnienie zawodu wisi właściwie na włosku. Problem jest naprawdę poważny! Bylejakość i nieuzasadniona chęć przypodobania się klientom jest gangreną toczącą zawód rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawcy majątkowi rzetelnie wykonujący swój zawód są skazani na przegraną bądź przyłączają się do swoich nieuczciwych „kolegów”. Istnieją wady wyceny nieruchomości spowodowane naszymi ludzkimi niedoskonałościami nad którymi ciężko pracować, ponieważ często nie jesteśmy ich świadomi. Największą jednak wadą zawodu jest chciwość – dla niej nie ma usprawiedliwienia…
Operat szacunkowy tworzony przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawą przy ustalaniu kwoty jaką jedna ze stron musi zapłacić drugiej stronie. W większości przypadków uczestnicy postępowania mają różne wyobrażenie na temat wartości nieruchomości, stąd mimo, iż operat szacunkowy napisany został zgodnie z obowiązującym prawem i odpowiednią starannością, jest z pełną determinacją podważany.
Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami skutkuje tym, iż negatywnie oceniony przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych operat szacunkowy, nie wpływa na ważność tej wyceny nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego dołączona do akt sprawy sądowej stanowi kolejny materiał dowodowy podlegający ocenie. Celem nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami było zaprzestanie poddawania wielokrotnej ocenie operatu szacunkowego przez różne organizacje zawodowe. Niejednokrotnie osoby niezadowolone z wyniku wyceny nieruchomości, aż do skutku próbowały podważyć opinię biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego i doprowadzić do powołania w sprawie nowego biegłego sądowego. Praktyki te podważały kompetencje i profesjonalizm całego środowiska rzeczoznawców majątkowych. Uchylone przepisy, pierwotnie miały gwarantować najwyższą jakość operatów szacunkowych. Niestety częsta nieuczciwość stron postępowania doprowadziła do tego, iż art. 157 ust. 1a ugn stał się narzędziem do skutecznego wstrzymywania i blokowania postępowań w sprawach, gdzie głównym materiałem dowodowym jest opinia o wartości nieruchomości.
Zgodnie z art. 233 kpc sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W związku z tym opinia o wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie nie mniej ważnym niż np. zeznania świadków. Istotny jest fakt, iż operat szacunkowy sporządzony przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego, może mieć większą moc przekonywania z uwagi, iż był tworzony na podstawie wiadomości specjalnych (wykraczających poza przeciętną wiedzę dorosłego człowieka). Sąd może oceniać opinię rzeczoznawcy majątkowego jedynie pod względem fachowości, rzetelności czy logiczności. Nie jest zgodne z prawem wprowadzanie własnych ustaleń czy poglądów przez sąd do opinii biegłego sądowego.
Co w przypadku zastrzeżeń do operatu szacunkowego?
W przypadku zastrzeżeń i niejasności w odniesieniu do operatu szacunkowego będącego dowodem w postępowaniu sądowym tylko sąd może zwrócić się o kwalifikowaną ocenę operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W innych przypadkach o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych może zgłosić każdy zainteresowany.
Strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, wyrok z dnia 2 sierpnia 2017 roku, sygn. akt: II SA/Gd 370/17, publ. SIP LEX nr 2337443).
Podkreślenia wymaga fakt, że główną przyczyną konfliktów dotyczących opinii o wartości nieruchomości jest jej końcowy wynik, który czasem daleki jest od wyobrażeń stron postępowania. Doszukiwanie się prawidłowości w operacie szacunkowym nierzadko wykorzystywana jest jako metoda przeforsowania korzystniejszej wartości nieruchomości dla jednej ze stron.
Wartość nieruchomości sporządzona w operacie szacunkowym jest tylko szacunkową kwotą, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Dlatego nie powinno traktować się jej arbitralnie, a jedynie jako przybliżoną, czyli oszacowaną wartość nieruchomości stanowiącą kwotę wyjściową do negocjacji i mediacji.
Opracowano na podstawie artykułu "Ocena prawidłowości operatu szacunkowego a spór o wartość nieruchomości" mgr Moniki Drobyszewskiej zamieszczonym w kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy nr 2 (98), IV-VI.2018
Do analizy przyjęto, że w kancelarii rzeczoznawcy majątkowego pracuje dwoje rzeczoznawców majątkowych. Koszty utrzymania kancelarii w przeliczeniu na jednego rzeczoznawcę majątkowego są następujące:
koszty netto na 1 osobę
w skali roku na miesiąc
kopiarko-drukarka A3, aparat fotograficzny, dalmierz, smartfon, ...) 1.200 zł 100 zł
--------------------------------- --------------------------------
RAZEM: 5.397 zł
Rzeczoznawca majątkowy musi przeciętnie zarobić w miesiącu około 5.400 zł, żeby pokryć wszystkie koszty prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej koszty te będą od 10% do 20% wyższe, chyba, że ktoś pracuje przy biurku w swoim mieszkaniu/domu.
Przyjmujemy, że rzeczoznawca majątkowy ma zarobić po opodatkowaniu PIT, czyli na rękę 6.000 zł, czyli przed podatkiem PIT powinien zarobić 7.317 zł brutto. Łącznie rzeczoznawca majątkowy powinien zarobić w miesiącu 12.714 zł. Przyjmując, że w miesiącu jest 22 dni pracy, to mamy 176 godzin pracy, to jedna roboczogodzina kosztuje przeciętnie 12.714/176 = 72,24 zł netto. VAT nie jest dochodem ani pracownika, ani firmy. Praca w soboty i niedziele powinna być wynagradzana wyższymi stawkami. Temat pracy w weekendy i po nocach pomijam milczeniem, choć często ma to miejsce z uwagi na wymagania terminowe Zamawiającego, albo jest wynikiem gonitwy za wyższym wynagrodzeniem.
Koszt jednej roboczogodziny w naszej firmie wynosi więc minimum 70 zł netto. Stanowi to podstawę kalkulacji wykonania operatu szacunkowego, opinii o wartości rynkowej nieruchomości i innych prac.
Należy wziąć pod uwagę, że podaż zleceń wycen nieruchomości na jednego rzeczoznawcę majątkowego systematycznie spada, gdyż:
Biorąc powyższe pod uwagę, wielu rzeczoznawców majątkowych nie może liczyć na ciągłość zleceń. Powoduje to u niektórych osób frustrację i zachowania z kategorii mało przyjaznych dla całego środowiska rzeczoznawców majątkowych. Trudno zrozumieć oferty cenowe za wyceny nieruchomości dla gmin i jednostek samorządu terytorialnego; ich poziom może często zdziwić niejednego adepta zawodu rzeczoznawcy majątkowego.
Zawód rzeczoznawcy majątkowego staje się w stosunku do innych zawodów coraz gorzej płatnym zawodem, gdyż:
Skutek powyższych zachowań rzeczoznawców majątkowych jest taki, że w ostatnich latach nie stać ich jest już na zatrudnienie na etat w kancelarii choćby jednej osoby (asystenta) do pomocy przy sporządzaniu operatów szacunkowych. Pracownik z uprawnieniami rzeczoznawcy majątkowego może zarobić maksymalnie 50% stawki pobieranej przez firmę, czyli 3.000 zł "na rękę". Jest to obecnie znacznie poniżej średniej krajowej. Dlatego niemal każdy, kto zdobędzie uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego zakłada własną działalność gospodarczą. Prawie nikt nie myśli o zdobyciu doświadczenia zawodowego pracując pod nadzorem doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego. Z reguły młodzi rzeczoznawcy majątkowi zakładają, że zdobędą doświadczenie podczas wykonywania zleceń dla klientów.
Najlepsze lata w tym zawodzie mamy już za sobą i widzę, że w kolejnych latach jest coraz gorzej. Nie tylko brak już środków finansowych na zatrudnienie pomocnika, asystenta rzeczoznawcy majątkowego lub sekretarki, ale także rzeczoznawcy majątkowi zarabiają coraz mniej.
Niniejszy artykuł napisałem ku przestrodze dla młodych ludzi, którzy myślą, że w tym zawodzie są w stanie znakomicie egzystować i czegoś w życiu się dorobić. Jedyne czego na pewno mogą się "dorobić" spędzając wiele godzin przy komputerze, to problemów z kręgosłupem i zdrowiem w ogólności. Dlatego warto dobrze zastanowić się zanim ktoś zdecyduje się pójść na studia wyceny nieruchomości.
KODEKS ETYKI
opracowano w oparciu o Kodeks Etyki Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
Przestrzegamy zasad kodeksu etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
Rzeczoznawca majątkowy Gdynia Zbigniew Perucki
Zapraszamy do naszej kancelarii w Gdyni przy ulicy Wójta Radtkego 53 lokal 2
I. Zasady podstawowe
art. 1. Niniejsze Zasady Stosowania Kodeksu Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych, stanowią zbiór zasad, jakimi powinni kierować się rzeczoznawcy majątkowi, w związku z wykonywaniem zawodu rzeczoznawcy.
art. 3. Naruszeniem godności jest każde postępowanie rzeczoznawcy majątkowego, które podważa zaufanie do zawodu lub mogłoby go poniżyć wobec opinii publicznej.
art. 4. Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do powstrzymania się od wszelkich zachowań w działalności zawodowej, wykonywanej zarówno w sferze publicznej, jak i prywatnej, które mogłyby szkodzić dobrej opinii o zawodzie rzeczoznawcy.
art. 5. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód w sposób samodzielny, w ramach swoich uprawnień zawodowych oraz w ramach obowiązującego porządku prawnego i standardów zawodowych.
II. Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego
art. 6. Wykonując zawód, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do:
1/ rzetelności w postępowaniu i uczciwości wobec klienta
2/ bezstronności i poszanowania prawa
3/ odpowiedzialności za powierzone zadanie
4/ obiektywizmu w zakresie udzielanych porad i opinii o wartości rynkowej nieruchomości
5/ dbałości o godność zawodu
6/ zachowania tajemnicy zawodowej
art. 7. Rzeczoznawca majątkowy nie jest związany żądaniami Zamawiającego lub osób zainteresowanych wynikiem jego pracy, jeżeli pozostawałoby to w sprzeczności z przepisami prawa lub standardami zawodowymi.
art. 8. Rzeczoznawca majątkowy odpowiada za treść i formę opracowań, których jest autorem, także w przypadku wykonywania ich przy pomocy osób trzecich.
art. 9. Rzeczoznawca majątkowy powinien wykonywać czynności z zakresu praktyki zawodowej, co do których posiada odpowiednią wiedzę i kompetencje zawodowe.
III. Wyłączenie od czynności
art. 10. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wyłączenia się od wszelkich czynności zawodowych, które mogą wywoływać wątpliwość co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego. Wyłączony rzeczoznawca majątkowy może podejmować tylko czynności nie cierpiące zwłoki ze względu na interes społeczny lub ważny interes stron.
IV. Obowiązki wobec klienta
art. 11. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dbanie o zachowanie tajemnicy zawodowej przez jego pracowników na zasadach obowiązujących jego samego.
art. 12. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest zapewnić klientom warunki swobodnego składania oświadczeń oraz zachowania tajemnicy, a także obowiązany jest zapewnić bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji dotyczącej dokonywanych czynności, gwarantujące zachowanie tajemnicy.
art. 13. Rzeczoznawca majątkowy nie powinien dopuszczać do sytuacji, w której byłby uzależniony od klienta; w szczególności nie wolno mu zaciągnąć od klienta pożyczek lub korzystać nieodpłatnie z jego usług.
V. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego wobec innych rzeczoznawców majątkowych
art. 14.
1. Wzajemne stosunki pomiędzy rzeczoznawcami powinny cechować koleżeństwo, wzajemna lojalność i współpraca.
2. Rzeczoznawcy majątkowi powinni udzielać sobie pomocy i służyć radą w sprawach związanych z wykonywaniem zawodu.
3. Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno podejmować czynności zmierzających do pozbawienia pracy innego rzeczoznawcy majątkowego, chyba że wynika to z jego obowiązku przewidzianego w przepisach prawa lub umowy.
art. 15.
1. Rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje zakaz wyrażania wobec osób trzecich negatywnych opinii o pracy zawodowej innego rzeczoznawcy majątkowego.
2. Postanowienia pkt. 1 nie naruszają prawa rzeczoznawcy majatkowego do formułowania własnej oceny i wniosków w zakresie przedmiotu wyceny poprzez wykonanie na zlecenie operatu szacunkowego.
3. Postanowienia pkt. 1 nie naruszają prawa rzeczoznawcy majątkowego do formułowania oceny i wniosków w ramach kompetencji prawnych właściwych podmiotów.
art. 16.
1. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powstrzymać od działań stanowiących czyny nieuczciwej konkurencji.
2. Nieuczciwa konkurencja może przejawiać się także:
a/ w oferowaniu pracy za wynagrodzenie zaniżone, nie uwzględniające wykonania niezbędnych czynności wymaganych przepisami prawa,
b/ zaniechaniu żądania niezbędnej dokumentacji lub rezygnacji z innych wymagań, które mogą mieć wpływ na prawidłowe wykonanie czynności zawodowych.
art. 17. Rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje zakaz prowadzenia nieuczciwej reklamy bądź promocji, sprzecznej z godnością zawodu, szkodzącej innym rzeczoznawcom majątkowym bądź ich działalności.
art. 18.
1. Rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje zakaz pozyskiwania klientów w sposób sprzeczny z godnością zawodu, a w szczególności:
a/ narzucania komukolwiek swoich usług,
b/ postępowania niezgodnie z zasadami lojalności wobec innych rzeczoznawców majątkowych.
2. Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno wręczać komukolwiek lub przyjmować od kogokolwiek honorarium, prowizji albo innej korzyści za polecenie jego usług.
Opracowano na podstawie materiału zamieszczonego na stronie PFSRM: http://www.pfsrm.pl/komisje
Przestrzegamy zasad kodeksu etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
Rzeczoznawca Majątkowy Gdynia Zbigniew Perucki
Zapraszamy do kancelarii w Gdyni przy ulicy Wójta Radtkego 53 lokal 2