Dobry pośrednik nieruchomości zna dobrze swoje miasto, jest uczciwy wobec swoich klientów i przestrzega kodeksu etyki zawodowej pośrednika nieruchomości.
Dobry pośrednik posiada biuro nieruchomości. Jeżeli pośrednik nieruchomości nie ma biura, spotyka się z klientem w Mc Donaldzie, albo centrum handlowym na rozmowę biznesową, całe jego biuro, to laptop i teczka z formularzami przygotowanymi do podpisania przez klienta, to radzę ominąć takiego pośrednika. Jeżeli sam niczego nie osiągnął, to i klientowi nie pomoże w przejść skutecznie przez trudy sprzedaży nieruchomości i czasem kupna nowej nieruchomości.
W czerwcu 2019 roku pojawiła się w internecie informacja o sprzedaży mieszkania przez oszusta. Oszust najpierw wynajął mieszkanie od właściciela, potem podrobił dokument tożsamości lub wyrobił nowy dowód tożsamości zgłaszając zagubienie poprzedniego. Może zrobił zdjęcie dowodu przy podpisaniu umowy najmu. Nie wiadomo ... Najemca wystawił mieszkanie na sprzedaż i sprzedał je u notariusza, mimo że nie miał do niego żadnych praw, a kupujący zapłacili gotówką 500.000 zł. Notariusz nie jest w stanie zweryfikować oryginalności dokumentu, nie ma możliwości sprawdzenia np. w policyjnych bazach, czy dowód osobisty został skradziony, czy w ogóle o takim numerze istnieje. Dowód osobisty musiał zostać dobrze podrobiony. Firma ubezpieczeniowa wypłaca natomiast pieniądze z obowiązkowego ubezpieczenia notariusza tylko w przypadku następstw spowodowanych jego niedbalstwem.
Wszyscy powinni wiedzieć, że oszuści raczej nie korzystają z usług pośredników nieruchomości. Zbyt duże jest ryzyko, że doświadczony pośrednik nieruchomości zauważy, że dokument został podrobiony. Warto zwrócić uwagę, czy PESEL odpowiada wiekowi osoby, która przedstawia się jako właściciel mieszkania. Oszustwo może także wyjść na jaw podczas rozmowy z sąsiadami. Oni znają najczęściej swoich sąsiadów i dużo o nich wiedzą. Dobrze jest jeszcze przed zakupem poznać swoich potencjalnych sąsiadów, porozmawiać z nimi, zapytać sąsiadów jak się mieszka...
Bezpieczeństwo transakcji poprawił obowiązek rejestracji aktu notarialnego przez notariusza bezpośrednio po jego podpisaniu. Zapobiega to jednak tylko powtórnej sprzedaży tej samej nieruchomości tego samego dnia. Natomiast trudniej zapobiec oszustwu, gdy oszust posługuje się fałszywym dokumentem tożsamości.
Dlatego warto korzystać z usług dobrego pośrednika nieruchomości. Jeżeli nie zna on klienta sprzedającego, to powinien uczestniczyć przy wymeldowaniu osoby we właściwym wydziale urzędu miasta lub gminy. Możemy się wówczas dowiedzieć różnych rzeczy, m.in. kto jest zameldowany, a urząd może zweryfikować legalność dokumentu, który wystawił.
Warto także zastanowić się, gdy oferowana cena sprzedaży nieruchomości jest bardzo atrakcyjna. Może złodziejowi chodzi o szybką sprzedaż i zniknięcie ? Należy pamiętać, że prawdziwych okazji nie ma; albo nieruchomość posiada wadę prawną, albo sprzedaje ją złodziej... Przy kupnie mieszkania trzeba zachować szczególną ostrożność, nie ulegać pokusie spowodowanej niską ceną.
Pośrednik nieruchomości jest obowiązany ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej z tytułu szkód, które mogą powstać podczas skojarzenia stron i zawarcia transakcji. Szkody mogą powstać także w sposób nie zamierzony, nie umyślny, czyli taki, że mimo staranności, złodziejom udało się pokonać wszystkie przeszkody.
Ważne jest także sprawdzenie, czy sprzedający w przedmiotowym mieszkaniu lub domu nie prowadził działalności gospodarczej. Jeżeli tak było i zalega on z podatkami wobec urzędu skarbowego, to długi wobec skarbu państwa przechodzą na nabywcę, nawet jeżeli nie były wpisane do działu IV księgi wieczystej. Dobry pośrednik nieruchomości zrobi wywiad środowiskowy i zapyta także o tę sprawę.
Sprawdzajmy dokładnie dowód osobisty sprzedającego, właściciela nieruchomości; można poprosić o drugi dokument ze zdjęciem, np. prawo jazdy. Dopiero wtedy można podpisać umowę przedwstępną. Umowę taką najlepiej spisać u notariusza. Daje nam to dodatkowe zabezpieczenie w razie kłopotliwych sytuacji. Oszuści unikają zawierania umowy u notariusza, będą nalegali na umowę cywilnoprawną.
Kupujący powinien być czujny, zwłaszcza gdy sprzedający żąda wysokiego zadatku i jednocześnie nie chce przystąpić do sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. W przypadku umowy przedwstępnej forma aktu notarialnego nie jest obowiązkowa, lecz zalecana. Akt notarialny nie zabezpiecza nas w 100%, gdyż notariusz może również zostać oszukany. Jest to jednak znacznie pewniejszy i wiarygodniejszy dokument niż umowa cywilnoprawna. Warto żądać podpisania aktu notarialnego mimo dodatkowych opłat, gdyż jeśli druga strona nie przystąpi do umowy przenoszącej własność nieruchomości i ucieknie z zadatkiem, to będziemy mieli szanse na odzyskanie pieniędzy.
Warto żądać od sprzedającego mieszkanie zaświadczenie o wymeldowaniu się wszystkich osób. Może się bowiem zdarzyć, że mieszkanie sprzedaje żona, jako wyłączny właściciel mieszkania, ale w mieszkaniu zameldowany jest mąż. Nie należy wierzyć, że mąż jest w morzu i wymelduje się jak tylko wróci z morza. Może się bowiem okazać, że mąż siedzi w więzieniu i może wrócić z więzienia, a nie z morza...
Kupując dom jednorodzinny warto sprawdzić, do kogo należy droga prowadząca do tego domu. Może się bowiem okazać, że kiedyś nikt nie sprawdził, że droga jest prywatna. Znam takie sytuacje, gdy pierwotny właściciel działek powstałych po podziale pola sprzedał kiedyś działkę bez udziału w drodze dojazdowej a nabywca wybudował dom. Dziś jest to niemożliwe, choćby dlatego, że nabywca nie otrzyma pozwolenia na budowę domu. Jednak takie domy istnieją nadal. Możemy być pewni, że licencjonowany pośrednik nieruchomości zwróci na to uwagę.
Sprawdźmy, czy w dziale III są informacje o toczących się postępowaniach komorniczych, czy są wpisane jakieś ostrzeżenia. Może się zdarzyć, że wpisana jest służebność dożywotniego zamieszkania przez jakąś osobę.
Przykre w konsekwencjach może być także nabywanie nieruchomości na podstawie własnej oceny stanu technicznego. W Polsce wszyscy znają się na wszystkim, a na pewno już na nieruchomościach. Zaoszczędzenie kilkuset złotych na fachowej opinii inżyniera budownictwa o stanie technicznym np. budynku jednorodzinnego może przynieść opłakane skutki.
Moje rady:
Warto korzystać z usług biura nieruchomości. Wsparcie przy kupnie nieruchomości ze strony biura nieruchomości lub licencjonowanego pośrednika nieruchomości pozwala uniknąć późniejszych komplikacji.
Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności
Działalność w pośrednictwie nieruchomości prowadzimy od 1996 roku. Z naszego doświadczenia wynika, że podstawą działalności jest zaufanie klienta do pośrednika nieruchomości. Dlatego często naszymi klientami są nasi znajomi ze szkoły, ze studiów, z pierwszej pracy, a także osoby przez nich polecone. Do naszego biura nieruchomości przychodzą także osoby polecone przez zadowolonych klientów. Ci klienci nie mają problemu z tym, żeby naszemu biuru nieruchomości powierzyć swoje swoje nieruchomości do sprzedaży na wyłączność.
Z pewną dozą rezerwy podchodzą natomiast klienci, którzy przyszli do naszego biura "z ulicy". Nasze biuro nieruchomości położone jest przy ruchliwej w ciągu dnia ulicy Wójta Radtkego, więc klientów mamy całkiem sporo. Wśród nich można wyróżnić grupę klientów, która przestępując progi naszego biura nieruchomości, nie zamierza powierzyć nam swoich nieruchomości do sprzedaży z klauzulą wyłączności. Celem tych klientów jest:
Pośrednik nieruchomości musi bronić się przed sprzedażą oferty przez samego klienta. Wynika to stąd, że średniointeligentny klient, który znalazł promowane ogłoszenie pośrednika nieruchomości może po zawężeniu kryteriów szukania znaleźć ogłoszenie właściciela nieruchomości. Dlatego pośrednik nieruchomości nie może zamieścić w internecie oferty ze zdjęciem budynku z zewnątrz, musi ukrywać adres nieruchomości. Znany jest nam przypadek z historii naszej działalności, że klient na eksponowanym stanowisku dotarł do właściciela domu jednorodzinnego chodząc po ulicy ze zdjęciem nieruchomości. Przed stratą oferty uchroniła nas umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, uczciwość klientki sprzedającej (starszej Pani, która przestraszyła się nieuczciwego nabywcy !) i jej telefon do naszego biura. Zdarzało się nam także zastać w drzwiach mieszkania karteczkę z prośbą o kontakt od potencjalnego nabywcy. Próbował on skontaktować się z właścicielami poza naszym biurem (nie wiedział, że przebywali za granicą), ale nie mógł ich zastać w mieszkaniu. Dalszy kontakt z tym klientem pokazał, że nie było go stać na kupno tego mieszkania, tym bardziej więc hipotetyczne "zaoszczędzenie" na pośredniku nieruchomości nie miało sensu.
Przeciętny klient może co najwyżej oszacować wartość swojej nieruchomości w oparciu o ceny ofertowe innych nieruchomości. Niestety nie bierze pod uwagę, że wiele ofert wystawionych jest za przeszacowaną cenę ofertową, za którą nie mają szansy sprzedać się. To powoduje wyraźne zawyżenie kolejnej ceny ofertowej. Spirala wzrostu cen jest nakręcana. Często także wartość swojej nieruchomości klient ocenia przez pryzmat swoich potrzeb, a czasem sentymentu i związanych z nieruchomością uczuć. Pośrednik nieruchomości jako specjalista rynku nieruchomości zna lepiej ten rynek niż przeciętny klient i do wartości nieruchomości podchodzi obiektywnie. Dobry pośrednik nieruchomości doradzi właściwy poziom ceny ofertowej, a dla nieruchomości nietypowej zasugeruje wykonanie opinii o wartości takiej nieruchomości. Jeżeli jest dodatkowo rzeczoznawcą majątkowym, tak jak w naszym przypadku, to może dość precyzyjnie określić cenę, jaką nieruchomość może uzyskać przy sprzedaży. Taka usługa jest w naszym biurze odpłatna, ale mieści się w cenie usługi pośrednictwa, czyli na końcu pomniejszamy wynagrodzenie o wpłaconą kwotę pieniędzy. Oszacowanie wartości nieruchomości i ustalenie ceny ofertowej na właściwym poziomie pozwala skrócić znacznie czas sprzedaży. Ustalenie przy sprzedaży nieruchomości właściwej ceny ofertowej jest kluczem do sukcesu w naszym biurze nieruchomości. Nie podejmujemy się sprzedaży ofert ze zbyt wygórowaną ceną. Nie jesteśmy cudotwórcami. Nie chcemy sprzedawać "marzeń" ani "potrzeb" klientów, gdyż twardo stąpamy po ziemi i dobrze wiemy jaką cenę możemy uzyskać za daną nieruchomość. Dlatego rozmowę o cenie ofertowej i ewentualnej cenie możliwej do uzyskania podejmujemy na początku rozmów z klientem. Nie chcemy czekać aż klient zrewiduje swoje marzenia. Mając wiedzę o cenach transakcyjnych, uzyskiwanych faktycznie na rynku nieruchomości, przedstawiamy klientowi (najczęściej w formie wykresu) przedział wartości, który odpowiada jego nieruchomość.
Staramy się, żeby umowa pośrednictwa nieruchomości była zrozumiała dla klienta i posiadała zwartą treść. Nasze umowy pośrednictwa zawsze mieszczą się na jednej stronie A4. Pracujemy generalnie na umowach z klauzulą wyłączności i ciągle jesteśmy na rynku. Nie mamy dużej ilości ofert, ale duża skuteczność w sprzedaży pozwala nam normalnie funkcjonować.
Klienci bronią się przed umowami na wyłączność mówiąc, że wiążąc się z jednym biurem nieruchomości ograniczają możliwości sprzedaży swojej nieruchomości. Dawniej było to często zdanie prawdziwe. Dziś funkcjonują różne systemy współpracy między biurami nieruchomości. My jesteśmy uczestnikiem Trójmiejskiego systemu SAW (System Aktywnej Współpracy), który zrzesza około 60 biur nieruchomości i polega na tym, że pośrednicy nieruchomości dzielą się między sobą wynagrodzeniem płaconym przez klienta sprzedającego. Tu jednak okazuje sie, że wynagrodzenie w wysokości 1% netto dla każdego biura nieruchomości jest nieco za niskie do utrzymania biura nieruchomości na przyzwoitym poziomie. Dlatego klient sprzedający powinien płacić minimum 3,0 % netto, a tylko przy dużych, drogich nieruchomościach może to być 2,5 % netto lub w ostateczności 2,0 % netto. Praktyka pokazuje, że coraz częściej podpisuję umowy pośrednictwa na 3,0 % netto i klienci nie mają z tym problemu. Problem leży w głowie pośrednika nieruchomości, który nie umie wytłumaczyć klientowi sprzedającemu, dlaczego jest to konieczne.
Natomiast nie zrozumiałe są zachowania klientów Zamawiających usługę po znalezieniu nabywcy nieruchomości. Próbują oni rozwiązać umowę w okresie wyłączności podając jako powód rezygnację ze sprzedaży. Obserwacje doprowadzają jednak do wniosku, że często chodzi tylko o to, żeby nieruchomość sprzedać poza biurem. Oszustwo jest łatwo udowodnić. Nieuczciwych klientów nie powstrzyma żadna umowa przed próbą obejścia biura nieruchomości. Wyłączność daje pośrednikowi nieruchomości jednak komfort pracy z ofertą, pełną kontrolę nad tym, co się z ofertą dzieje i łatwiejszą późniejszą egzekucję wynagrodzenia dla biura przed sądem. Uczciwy klient nie boi się podpisać umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności i potem współpracuje z pośrednikiem nieruchomości przy realizacji sprzedaży.
Argumentem za umową na wyłączność jest rezygnacja biur nieruchomości z pobierania wynagrodzenia od klienta kupującego. Cały cywilizowany świat pracuje na umowach z klauzulą wyłączności i jednostronnym wynagrodzeniem płaconym przez klienta sprzedającego. Eliminuje to w dużej mierze pokusę omijania biur nieruchomości. Zasadę pobierania wynagrodzenia od klienta sprzedającego wprowadziliśmy z powodzeniem do naszej praktyki w roku 2010. Potencjalny nabywca, który dotarł do biura nieruchomości w celu uzyskania prezentacji określonej oferty i uzyskania o niej informacji nie podpisuje żadnej umowy, podpisuje tylko wskazanie adresowe, potwierdzenie faktu prezentacji. Pośrednictwo nieruchomości musi (!) zawierać element wyszukania ofert spełniających zadane przez klienta kryteria. W przeciwnym przypadku usługi pośrednictwa nie ma. Odmowa prezentacji oferty byłaby działaniem na szkodę klienta sprzedającego z którym podpisaliśmy umowę pośrednictwa.
Mamy ograniczoną ilość ofert, ale mamy także ograniczone koszty reklamy. Na razie wystarczają nam najtańsze abonamenty reklamowe. Relacja sprzedanych ofert i uzyskanego przychodu do kosztów jest korzystna. Praca na umowach z klauzulą wyłączności pozwoliła nam sprzedać we współpracy z innymi biurami nieruchomości położone w Warszawie, Szczecinie i Płocku. Posiadając umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności sprzedaliśmy nieruchomości klientów mieszkających na stałe za granicą. Udzielili oni nam pełnomocnictwa do sprzedaży i dzięki temu nie musieli przylatywać samolotem do Polski tylko po to, żeby podpisać akt notarialny. Zaufanie klienta do pośrednika nieruchomości jest bardzo ważne i nigdy nie nadużyliśmy tego zaufania.
Kluczowa jest współpraca między biurami nieruchomości. Jednak chciwość niektórych biur nieruchomości doprowadza do tego, że taka współpraca jest ograniczona. Jest to spora strata dla klienta. Na szczęście większość pośredników nieruchomości przestawiła się już "na nowe tory myślenia". Do współpracy potrzebna jest jednak przestrzeń i wynagrodzenie dla biura nieruchomości, które umożliwia zapewnienie godziwego wynagrodzenia dla biura nieruchomości, dzięki któremu doszło do sprzedaży oferty. Widzimy często opór ze strony klientów, którzy mają podpisać umowę pośrednictwa z wynagrodzeniem 3,0 % lub 3,5 % netto. Dlatego wprowadziliśmy do praktyki w naszym biurze nieruchomości zapisywanie wynagrodzenia alternatywnie w dwóch wysokościach:
Jeżeli jakieś słabe biuro nieruchomości podpisuje umowę na 1,5% netto, to znika przestrzeń do współpracy między biurami nieruchomości. Pośrednik nieruchomości takiego biura spotyka się z klientami w mieszkaniu albo w Mc Donaldzie, całe biuro nieruchomości to teczka i laptop, nie przetrwa więc ono zbyt długo. Czy warto z takim biurem nieruchomości zawierać umowę pośrednictwa nieruchomości, która często stanowi dorobek życia klientów tylko dlatego, że oferuje swoje usługi poniżej 2,0 % netto ? czy takie biuro nieruchomości jest wiarygodne ? Pozostawiam to klientom do przemyślenia.
Zdaniem naszego biura nieruchomości jesteśmy zobowiązani umową pośrednictwa do współpracy z innymi biurami nieruchomości w celu realizacji celu tej umowy. Powinniśmy reprezentować interes klienta a nie swój własny na pierwszym miejscu. Nasz sukces jest zawsze pochodną sukcesu klienta. Brak współpracy z innymi pośrednikami nieruchomości jest ewidentnym działaniem na szkodę klienta. Ponieważ klienci obserwują biura nieruchomości w działaniu, to wyciągają błędny wniosek, że biura nieruchomości nie współpracują ze sobą. To jednak dotyczy mniejszości chciwych biur nieruchomości. Dlatego klienci tłumaczą, że muszą podpisać umowę otwartą z wieloma biurami nieruchomości, wtedy szybciej sprzedadzą swoją nieruchomość. Jest to błędny wniosek, gdyż większość biur nieruchomości współpracuje dziś ze sobą ku zadowoleniu klientów.
Jeżeli klient nie chce z pośrednikiem nieruchomości współpracować, nie chce dać się przekonać do współpracy, to szkoda czasu i pieniędzy. Będzie więcej czasu na zajęcie się i promocję ofert klientów, którzy chcą współpracować z biurem nieruchomości.
Korzyści z zawartej umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności są obustronne. Pośrednik nieruchomości może rzetelnie zajmie się promocją oferty i nie będzie żałował swoich pieniędzy na reklamę oferty nieruchomości, bo wie, że zwrócą się zainwestowane pieniądze. Z mojego doświadczenia wynika, że sprzedawałem około 75-80 % ofert, do których miałem umowę pośrednictwa z wyłącznością i tylko nie więcej niż 10% ofert, do których miałem umowę pośrednictwa tzw. otwartą. Brak sprzedaży ofert, do których miałem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, wynikał najczęściej z braku elastyczności klienta sprzedającego w negocjacjach z potencjalnym nabywcą.
Podpisywanie otwartych umów pośrednictwa daje bardzo niską rentowność biurom nieruchomości. Nikt nie lubi pracować i na końcu usłyszeć, że klient sam znalazł kupca, albo kupca znalazło inne biuro nieruchomości. Nie doznajemy upokorzeń, gdy po zgłoszeniu się potencjalnego nabywcy dowiadujemy się, że nieruchomość tydzień temu została sprzedana, ale sprzedający zapomniał (?!) nas o tym poinformować. Jeżeli dowiadujemy się o tym po miesiącu lub kilku miesiącach, to jednocześnie możemy przeliczyć to na straconą sporą sumę pieniędzy.
WSPÓŁPRACUJĄC Z NAMI UNIKNIECIE PAŃSTWO BŁĘDÓW, ZAOSZCZĘDZICIE CZAS I SPRZEDACIE SWOJĄ NIERUCHOMOŚĆ ZA ADEKWATNĄ CENĘ !!!
Gdynia - Historia
Nazwa miejscowości pochodzi prawdopodobnie od słowiańskiego przymiotnika oznaczającego „mokry, bagienny teren”. Już w 1253 roku w dokumencie wystawionym przez biskupa kujawsko-pomorskiego funkcjonowała nazwa Gdynia w ówczesnej formie Gdinam. Dokument dotyczył funkcjonowania parafii w Oksywiu. W XIV wieku Gdynia była własnością oliwskich cystersów. Przez kolejne wieki Gdynia była jedynie mało znaczącą wsią rybacką, jakich na Kaszubach są dziesiątki. Przełomowym wydarzeniem były symboliczne zaślubiny Polski z morzem w Pucku. Strategicznym celem dla naszego kraju było wybudowanie nowoczesnego portu. Do wyznaczenia najdogodniejszej lokalizacji został oddelegowany inż. Tadeusz Wenda. Niedługo potem, 23 września 1922, Sejm zadecydował o budowie nowoczesnego portu w Gdyni. Kluczowa dla historii Gdyni ma również data 10 lutego 1926 roku, gdyż wtedy otrzymała ona prawa miejskie. Stąd nazwa jednej z głównych ulic w Gdyni. W ciągu ostatniego stulecia Gdynia przekształciła się ze zwykłej wsi rybackiej w miasto na prawach powiatu zamieszkałe przez ok. 246 309 ludzi. Oczywiście nie byłoby to możliwe gdyby nie port, który zapewniał Polsce dostęp do morskich szlaków. Warto również podkreślić rolę Eugeniusza Kwiatkowskiego, który nadał całemu wydarzeniu rangę narodowej inwestycji. Jego osoba również została uhonorowana poprzez nadanie jego imieniem Estakady łączącej dzielnice Pogórze, Oksywie oraz Obłuże z centrum miasta. Tragicznym momentem dla historii Gdyni był wybuch II wojny światowej. Faktem mało znanym, o którym pamiętają właściwie tylko najstarsi mieszkańcy Gdyni, było zniszczenie portu w Gdyni. Tuż po wojnie powstał jedynie dokładny opis zniszczeń dokonanych w porcie i to w wyniku bombardowań alianckich przeprowadzonych w ostatnich dniach wojny tuż przed zajęciem Gdyni przez wojska wyzwoleńcze.
Architektura Gdyni
Gdynia powstawała w latach 20 i 30 ubiegłego wieku. Czas ten zbiegał się panowaniem stylu nazwanego modernizmem. Modernizm gdyński charakteryzował się nowoczesnymi rozwiązaniami konstrukcyjnymi, funkcjonalizmem oraz prostotą. Gdyński modernizm nawiązywał do portowego charakteru miasta. Typowe dla gdyńskiego modernizmu są okrągłe okna imitujące okna na statku, obłe lub ostre bryły budynków, przypominające kadłuby statków, nadbudówki, których pierwowzorem był mostek kapitański, czy zewnętrzne schody jak statkowe trapy. Na stronie http://modernizmgdyni.pl/ można zaplanować wycieczkę szlakiem modernistycznej architektury. Bardzo zachęcamy do spaceru, gdyż ewenementem jest tak wyjątkowa spójność architektoniczna w mieście.
Podatek od nieruchomości spadkowej bądź darowanej – kto i kiedy musi zapłacić (bądź nie płacić)?
Artykuł stanowi komentarz do ustawy o podatku od spadków i darowizn. Pytanie, na które na początku musimy sobie odpowiedzieć brzmi: co podlega pod podatek od spadków i darowizn. Otóż podatkowi podlega nabycie przez osoby fizyczne rzeczy, nieruchomości lub innych praw majątkowych znajdujących się na terytorium Polski. Prawa te można nabyć tytułem:
1) dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego oraz windykacyjnego lub polecenia testamentowego;
2) darowizny, polecenia darczyńcy;
3) zasiedzenia;
4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
5) zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał od spadkodawcy w postaci darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
Kiedy nabywamy spadek
Chwila śmierci to chwila otwarcia spadku. Chwila nabycia spadku to chwila uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku bądź data aktu notarialnego umownego działu spadku sporządzonego przed notariuszem. Od tego momentu powstaje obowiązek podatkowy. Jeśli jesteśmy w I grupie podatkowej (czytaj poniżej), to jeśli w przeciągu 6 miesięcy od nabycia spadku złożymy odpowiedni wniosek w Urzędzie Skarbowym możemy uzyskać zwolnienie z podatku.
Podatkowi od spadków i darowizn nie podlega nabycie:
A. własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne razem z drzewami i innymi roślinami; warunkiem zwolnienia z podatku jest utworzenie nowego gospodarstwa rolnego, bądź powiększenie go do powierzchni nie mniejszej niż 11 ha i nie większej niż 300 ha. Nabywca spadku musi prowadzić to gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia.
B. praw do wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej, jeśli należymy do I lub II grupy podatkowej (jesteśmy mężem, żoną, dzieckiem, wnukiem, rodzicem, dziadkiem, babcią, pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą, teściem, bratankiem, siostrzeńcem, wujkiem, ciocią, szwagrem czyli najbliższą rodziną); warunkiem zwolnienia jest posiadanie przez niego przez okres co najmniej 5 lat od dnia ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu; na okres ten nie ma wpływu fakt wykupienia na własność od spółdzielni prawa do lokalu.
C. własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości - do wysokości udziału we współwłasności;
D. w drodze spadku lub zapisu windykacyjnego przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nabywca zabezpiecza je i konserwuje zgodnie z obowiązującymi przepisami.
E. przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej - własności praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
Zwalnia się z podatku od spadku nabycie prawa własności nieruchomości spadkobierców należących do I grupy podatkowej, jeżeli:
A. zgłosimy spadek do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy, który liczony jest od dnia powstania obowiązku podatkowego a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia - w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku.
B. W przypadku gdy nie wiedzieliśmy o spadku, mamy 6 miesięcy na zgłoszenie go do odpowiedniego urzędu skarbowego licząc od dnia, w którym dowiedzieliśmy się o nim; musimy również usprawiedliwić fakt późniejszego powzięcia wiadomości o nabyciu spadku.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą:
A. przy nabyciu w drodze dziedziczenia - z chwilą przyjęcia spadku;
B. przy nabyciu w drodze zapisu zwykłego, dalszego zapisu lub z polecenia testamentowego - z chwilą wykonania zapisu lub polecenia;
C. przy nabyciu tytułem zachowku - z chwilą zaspokojenia roszczenia;
D. przy nabyciu w drodze zapisu windykacyjnego - z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, postanowienia częściowego stwierdzającego nabycie przedmiotu zapisu windykacyjnego, zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego;
E. przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego;
F. przy nabyciu z polecenia darczyńcy - z chwilą wykonania polecenia;
G. przy nabyciu w drodze zasiedzenia - z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie;
H. przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności;
I. przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności, renty oraz użytkowania - z chwilą ustanowienia tych praw.
1a. Jeżeli nabycie następuje w częściach, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą nabycia poszczególnych części.
2. Przy nabyciu pod warunkiem zawieszającym obowiązek podatkowy powstaje z chwilą ziszczenia się warunku. Naczelnik urzędu skarbowego może jednak ustalić należność podatkową, jaka przypadałaby w razie ziszczenia się takiego warunku, i należność tę zabezpieczyć.
3. Nabycie pod warunkiem rozwiązującym uważa się w rozumieniu ustawy za nabycie bezwarunkowe. W razie spełnienia się warunku rozwiązującego w ciągu 3 lat od dnia nabycia, decyzja ustalająca zobowiązanie podatkowe podlega uchyleniu.
4. Jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą sporządzenia pisma; jeżeli pismem takim jest orzeczenie sądu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. W przypadku gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym na fakt nabycia.
W oświadczeniu składanym do urzędu skarbowego nabywca musi określić wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli rażąco zaniży tę wartość to naczelnik urzędu skarbowego powoła biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzi opinię na temat wartości nieruchomości. Jeśli zaniżymy wartość o 33% lub więcej, to koszty biegłego poniesie nabywca nieruchomości. Jeśli kilku nabywców tej samej nieruchomości poda różne wartości jako podstawę do naliczenia podatku, to również zostanie powołany biegły rzeczoznawca majątkowy.
W przypadku gdyby Państwo mieli wątpliwości dotyczące wartości rynkowej nieruchomości, możemy wykonać opinię o wartości nieruchomości. Koszt takiej opinii dla typowego lokalu wynosi ok. 250 zł brutto, a dla typowego domu jednorodzinnego wynosi 500 zł brutto. Wydatek ten pozwoli zaoszczędzić późniejszych komplikacji. Pamiętajmy, że oferty publikowane w internecie zawierają ceny ofertowe a nie transakcyjne, czyli nie są one rynkowe i nie można się nimi sugerować. Jeżeli Państwo sami dokonacie oszacowania wartości rynkowej nabytej nieruchomości korzystając z ofert publikowanych w internecie to prawdopodobnie podacie zbyt wysoką wartość. W przypadku, gdy nie jesteście zwolnieni z podatku od nieruchomości, podstawa opodatkowania będzie wyższa, przez co zapłacicie wyższy podatek niż powinniście. Z drugiej strony, jeżeli zbyt mocno zaniżycie wartość nieruchomości, to poniesiecie koszty biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości rynkowej nieruchomości według stanu z dnia otwarcia spadku i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Kodeks etyki zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami
PREAMBUŁA
Prowadzenie działalności zawodowej przez pośredników w obrocie nieruchomościami wymaga dyscypliny i pogłębionej wiedzy z wielu dziedzin nauki i prawa. Wiedza ta powinna być aktualizowana.
Mając na uwadze zakres odpowiedzialności, który spoczywa na pośrednikach w obrocie nieruchomościami w wyniku pełnionej przez nich roli w życiu społecznym i gospodarczym, ustanawiamy Kodeks etyki zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami.
Celem stanowionych zasad jest zapewnienie usługobiorcom najwyższej ochrony i jakości usług w interesie wspólnego dobra oraz w celu zachowania dorobku i osiągnięć zawodu pośredników w obrocie nieruchomościami.
DEFINICJE
§ 1 1. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna wykonująca zawodowo czynności faktyczne zmierzające do dokonania przez inne osoby czynności prawnych dotyczących praw do nieruchomości, w tym:
a. nabycia lub zbycia prawa do nieruchomości;
b. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu;
c. najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
d. innych czynności niż w pkt. a-c, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
2. <...>
3. „Nieruchomość” <...> oznacza również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ekspektatywę do tych praw <...>.
4. Pośrednik nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.
ZASADY ETYKI ZAWODOWEJ
ZASADY OGÓLNE
§ 2. Pośrednik nieruchomości wykonując zawód, wykazuje się kompetencją oraz profesjonalizmem.
§ 3. Pośrednik nieruchomości wykonuje zawód zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz kodeksu etyki zawodowej, ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru tych działalności.
§ 4. Pośrednik nieruchomości zna i analizuje sytuację rynkową w zakresie niezbędnym do prawidłowej obsługi klientów.
§ 5. Pośrednik nieruchomości nie podejmuje się wykonania zadań, które wykraczają poza zakres jego wiedzy i doświadczenia zawodowego, chyba że uzyska zgodę klienta na współpracę ze specjalistą w danej dziedzinie.
§ 6. Pośrednik nieruchomości doskonali umiejętności i podnosi kwalifikacje zawodowe, w szczególności poprzez regularne uczestnictwo w ustawicznym kształceniu.
RELACJE Z KLIENTAMI
§ 7. Pośrednik nieruchomości nie dyskryminuje klientów, ani osób trzecich ze względu na rasę, wyznanie, płeć lub pochodzenie.
§ 8. Pośrednik nieruchomości powstrzymuje się od natrętnego nakłaniania klientów do zamówienia usługi, a w kontaktach z klientami, osobami trzecimi oraz innymi pośrednikami zawsze ujawnia swój status osoby działającej zawodowo.
§ 9. Pośrednik nieruchomości informuje klienta o zasadach świadczenia usługi pośrednictwa.
§ 10. W relacjach z klientami pośrednik nieruchomości postępuje etycznie, uczciwie i rozważnie, dbając o to, aby nie narazić ich na szkody.
§ 11. Pośrednik nieruchomości postępuje w stosunku do klientów lojalnie i chroni ich interesy, zachowując zasadę poszanowania praw wszystkich zainteresowanych stron.
§ 12. Pośrednik nieruchomości nie zataja przed klientem żadnych ofert oraz udziela jasnych, wyczerpujących i niewprowadzających w błąd informacji o przedmiocie pośrednictwa.
§ 13. <...>.
§ 14. Pośrednik nieruchomości nie może być stroną transakcji, w odniesieniu do której wykonuje czynności pośrednictwa.
§ 15., § 16. <...>.
§ 17. Informacje, które pośrednik nieruchomości uzyskał w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami <...>, stanowią tajemnicę zawodową. Tajemnica ta może być ujawniona tylko w przypadkach przewidzianych przez przepisy prawa, jak również przy przekazywaniu informacji niezbędnych dla właściwego wykonywania usługi oraz mogących mieć wpływ na bezpieczeństwo transakcji.
RELACJE Z INNYMI SPECJALISTAMI RYNKU NIERUCHOMOŚCI
§ 18. Pośrednik nieruchomości utrzymuje koleżeńskie relacje z innymi pośrednikami nieruchomości i współpracuje przestrzegając zasad uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku.
§ 19. Wypowiadając się na temat działalności prowadzonej przez innego pośrednika nieruchomości, pośrednik nieruchomości zachowuje umiarkowanie i obiektywizm.
§ 20. Pośrednik nieruchomości unika wszelkich konfliktów z innymi pośrednikami nieruchomości, które mogłyby naruszyć interesy klienta.
§ 21. Pośrednik nieruchomości dba o prestiż zawodu.
§ 22. Pośrednik nieruchomości powstrzymuje się od zachowań, które mogą wyrządzić moralną lub materialną szkodę innemu pośrednikowi.
§ 23. Pośrednik nieruchomości dąży do eliminowania ze swojego środowiska praktyk szkodzących klientom.
Powyższy Kodeks Etyki Pośredników w Obrocie Nieruchomościami został opracowany na podstawie o Europejskiego Kodeksu Etyki Zawodowej Specjalistów Rynku Nieruchomości przyjętego przez CEPI.
Przyjęto uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w dniu 9 grudnia 2013 roku.
Wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2014 roku
pełny tekst na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości:
http://pfrn.pl/page/1774
Licencjonowany pośrednik nieruchomości Gdynia Zbigniew Perucki
Zapraszamy do biura nieruchomości: Gdynia ulica Wójta Radtkego 53 lokal 2
1. Systematycznie szkolimy się z wielu dziedzin nauki i prawa, co wynika z często zmieniających się przepisów prawa, aby móc prowadzić profesjonalnie działalność zawodową w zakresie pośrednictwa nieruchomości.
2. Dla prawidłowej obsługi klientów wykonujemy opinie o wartości nieruchomości w oparciu o rzeczywiste ceny uzyskane na rynku podobnych nieruchomości. Koszt wykonania opinii nie powiększa kosztu pośrednictwa, ale jako czynność wykonana jest opłacona przez klienta po wykonaniu.
3. Nie dyskryminujemy klientów, ani osób trzecich ze względu na rasę, wyznanie, płeć lub pochodzenie.
4. W relacjach z klientami postępujemy etycznie, uczciwie i rozważnie, zawsze dbamy o to, aby nie narazić ich na szkody.
5. W stosunku do klientów postępujemy lojalnie i chronimy ich interesy, zachowując zasadę poszanowania praw wszystkich zainteresowanych stron.
6. Nie zatajamy przed klientem żadnych ofert oraz udzielamy jasnych, wyczerpujących i prawdziwych informacji o przedmiocie pośrednictwa.
7. Dbamy o to, aby nasza działalność zawodowa nie narażała na szkodę interesów klientów.
8. W związku z realizacją umowy nie zamawiamy żadnych odpłatnych robót, towarów ani usług obciążających tego klienta. Natomiast wskazujemy jakie prace warto wykonać przed pierwszą prezentacją nieruchomości.
9. Dążymy do eliminowania ze swojego środowiska praktyk szkodzących klientom.
10. Przestrzegamy zasad uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku. Nie namawiamy klienta innego biura nieruchomości do zerwania z nim umowy pośrednictwa.
Licencjonowany pośrednik nieruchomości Gdynia Zbigniew Perucki
Zapraszamy do biura nieruchomości: Gdynia, ulica Wójta Radtkego 53 lokal 2, domofon 122.