Słów kilka o tym jak ważne jest, żeby rzeczoznawca majątkowy znał lokalny rynek nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy Gdynia Perucki Zbigniew

Kluczową kwestią w wykonaniu poprawnego operatu szacunkowego jest dobra znajomość lokalnego rynku nieruchomości. Przy wycenie nieruchomości w Gdyni sprawdźmy na początku czy rzeczoznawca majątkowy ma swoją siedzibę lub biuro w tym mieście. Wiąże się to niewątpliwe z dostępem do danych transakcyjnych, na których działa rzeczoznawca majątkowy. Dane transakcyjne udostępnione z zasobów RCiWN lub tworzone przez zrzeszenia rzeczoznawców majątkowych na podstawie aktów notarialnych takich jak np. program WALOR kosztują niemałe pieniądze. Przed spisaniem umowy spytajmy skąd rzeczoznawca majątkowy bierze swoje dane o transakcjach rynkowych. Warto zadać pytanie o to, czy rzeczoznawca majątkowy przynależy do grupy rzeczoznawców współpracujących ze sobą w zakresie wspólnego pozyskiwania danych o cenach transakcyjnych. Dostęp do danych obejmujących cały rynek nieruchomości w Gdańsku, Gdyni, Sopocie i tzw. „małym Trójmieście” Rumia, Reda i Wejherowo jest kluczowy.

Wyobraźmy sobie sytuację, gdy zamawiamy wycenę u rzeczoznawcy majątkowego z Gdyni, który korzysta tylko z danych z RCiWN tego miasta i nie jest zrzeszony w żadnej organizacji rzeczoznawców majątkowych. Ważne jest by być świadomym niedoskonałości danych w zasobach RCiWN. Dane te tworzone są zwykle przez urzędników, którzy nie są rzeczoznawcami majątkowymi, nie znają zasad wyceny nieruchomości i popełniają mnóstwo błędów takich, m.in.: mylenie ceny netto i brutto (rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość rynkową nieruchomości netto), mylenie powierzchni zabudowy z powierzchnią użytkową, nie uwzględnienie służebności drogowych na działkach. W bazach rzeczoznawców majątkowych w Gdyni, Sopocie i Gdańsku również zdarzają się błędy, ale znacznie rzadziej. W przeciwieństwie do urzędów, w organizacjach rzeczoznawców majątkowych odbywają się walne zgromadzenia, na których rzeczoznawcę majątkowego, który nie starannie wprowadza informacje o transakcjach rynkowych - można zawiesić. Gdy ta kara nie poskutkuje dochodzi do wykreślenia rzeczoznawcy majątkowego z listy członków organizacji.

Uświadomić należy sobie, że aby zrobić dobrą wycenę nieruchomości w Gdyni należy mieć ogrom danych o transakcjach z 22 obrębów Gdyni. Wprowadzenie danych z jednego obrębu Gdyni za okres kwartału zajmuje rzeczoznawcy majątkowemu przeciętnie trzy dni (optymistyczne założenie), czyli przy 22 obrębach rzeczoznawca majątkowy musi spędzić 66 dni tylko na wprowadzaniu danych o transakcjach rynkowych za okres kwartału, a w przypadku okresu roku - aż 264 dni. Na wykonywanie operatów szacunkowych nie zostałoby wiele dni. Uwzględnić trzeba kwestie finansowe. Dostęp do aktów notarialnych kosztuje 30 zł za dzień pracy lub za 4 godziny dostępu on-line. Gdy pomnożymy koszty rzeczoznawcy majątkowego w Gdyni przez 66 dni otrzymamy kwotę 1.980 zł. To istotny koszt prowadzenia działalności przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie zapominajmy również o takich kosztach jak samochód (niezbędny w pracy rzeczoznawcy majątkowego), podatki, ZUS, koszty prowadzenia biura, koszty reklamy… Nie jest możliwe zrobienie dobrej i rzetelnej wyceny nieruchomości bez przynależności do organizacji rzeczoznawców majątkowych wspólnie pozyskującej ceny transakcyjne. Jeżeli praca ta dzieli się na wielu rzeczoznawców majątkowych z Gdyni, to każdy ma czas na pracę zawodową.

Nie wszyscy rzeczoznawcy majątkowi w Gdyni przynależą do wspólnych baz. Co możemy myśleć o ich wycenach nieruchomości? Ich operaty szacunkowe są robione na przestarzałych i niekompletnych danych. Konsekwencją będzie błędna lub nie kompletna analiza rynku nieruchomości co będzie skutkowało błędnym wynikiem wyceny nieruchomości.

Kolejną kwestią jest sama nieznajomość lokalnego rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy spoza Gdyni, Sopotu czy Gdańska nie znajdzie prawidłowych różnic cenowych między dzielnicami miasta. Weźmy pod lupę dla przykładu nieruchomości z obrębu Gdynia Orłowo. Przy nieznajomości lokalnego rynku rzeczoznawca majątkowy do porównań przyjmie cały obręb ewidencyjny. Jaki wynik otrzyma rzeczoznawca majątkowy? Oczywiście błędny… Będzie tak, ponieważ nabywcy na rynku nieruchomości preferują lokalizację między Aleją Zwycięstwa a morzem. Im bliżej morza tym wyższe ceny. Znacznie niższe ceny osiągają nieruchomości położone po drugiej stronie Alei Zwycięstwa do torów kolejowych i za torami. O tym jak tory kolejowe, drogi czy inne liniowe obiekty dzielą miasto pod względem architektonicznym ale także ze względu na „mentalność” mieszkańców przeczytamy więcej w podręcznikach Kazimierza Wejcherta. Do tych dwóch różnic zdefiniowanych przez Wejcherta dodałbym niewątpliwie również ceny a co za tym idzie wartości nieruchomości. Ceny w bliskiej odległości do morza muszą być analizowane oddzielnie i absolutnie nie można ich porównywać z nieruchomościami, które tylko teoretycznie są do nich podobne.

Podobna rzecz ma się z dzielnicami Gdynia Obłuże i Gdynia Leszczynki. Obie dzielnice teoretycznie mają podobną charakterystykę: część dzielnicy z niską zabudową oraz część tzw. blokowisk. Podobna jest również odległość w kilometrach od ścisłego centrum Gdyni. Teoretycznie można wziąć do porównania obie dzielnice. W praktyce jednak Gdynia Leszczynki jest bardziej preferowana przez najemców i kupujących z uwagi na istnienie SKM i szybki bezkolizyjny dojazd do centrum Gdyni. Zgodnie z zasadami wolnego rynku większy popyt generuje wyższe ceny oraz wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy z np. Torunia może nie zauważyć tej istotnej różnicy i otrzymamy wycenę nieruchomości poprawną tylko w teorii…

Nie ryzykuj więc i zanim zamówisz np. wycenę nieruchomości w Gdyni. Sprawdź czy rzeczoznawca majątkowy posiada swoje biuro w Gdyni, czyli czy działa na rynku, na którym ma wyceniać Twoją nieruchomość. Nasza firma „Nieruchomości Peruccy” działa przede wszystkim na rynku Trójmiasta, wszystkich gmin wokół Trójmiasta i tzw. „małego Trójmiasta" już od roku 1998. W ciągu tych wszystkich lat wyceniliśmy już tysiące nieruchomości lokalowych i budynków jednorodzinnych oraz setki nieruchomości komercyjnych i przemysłowych. Z całą starannością i pełną rzetelnością wycenimy również Twoją nieruchomość!