Rzeczoznawca majątkowy, pośrednik banku a rzetelna wycena nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy Gdynia Zbigniew Perucki

Podejście do wartości nieruchomości

Gdy obserwuję swoich klientów z operatem szacunkowym w ręku, widzę jak poszukują jednej informacji – wartości rynkowej nieruchomości. Choćby cały operat szacunkowy miał 100 stron, to oni szukają tylko jednego - wyniku pracy rzeczoznawcy majątkowego, czyli wartości rynkowej nieruchomości. Klienci nie muszą znać się na wycenie nieruchomości. Jednak gdy wartość nieruchomości w operacie szacunkowym odbiega od oczekiwań klienta, to rozpoczynają się narzekania. Myślę, że dość powszechna praktyka żądania konkretnej wartości rynkowej nieruchomości, to wynik uległości „rzeczoznawców majątkowych” wobec klientów. Na ograniczonym w ostatnim czasie rynku zleceń, rzeczoznawcom majątkowym trudno jest odmawiać. Ja odmawiam wykonania wyceny nieruchomości, gdy Zamawiający podaje od razu wynik jaki mam uzyskać. W powszechnej opinii zawód rzeczoznawcy majątkowego nie wiąże się już z prestiżem. Proces stopniowej uległości narastał od początku istnienia zawodu w Polsce. Mleko rozlało się, a potwierdzeniem tego są sztampowe operaty szacunkowe robione dla pośredników banków, którzy mają podpisane umowy na wyłączność z bankami. Wyceny dla pośredników banków są często wykonywane w oparciu o RCiWN, bez czytania aktów notarialnych i poznawania warunków w jakich zawarte były transakcje. Czasem transakcje zawarte w warunkach nierynkowych są traktowane jak rynkowe. Ponadto RCiWN zawierają mnóstwo błędów, które można wyeliminować tylko czytając akty notarialne. To kosztuje jednak czas i pieniądze, których pośrednik banku nie chce zapłacić.

Czy winni są klienci?

Najłatwiej szukać winnych poza swoim środowiskiem, jednak prawda jest taka, że winni są przede wszystkim sami rzeczoznawcy majątkowi. Nauczyliśmy ludzi oczekiwać konkretnych wartości w operatach szacunkowych, podanych często w zamówieniu. Miałem wątpliwą przyjemność trzymać w rękach „operaty szacunkowe” nieruchomości lokalowych wykonanych na zlecenie pośrednika współpracującego z bankiem. Rzeczoznawca majątkowy otrzymał za swoją pracę ok. 300 zł brutto. Każdy kto prowadzi własną działalność wie, że VAT nie jest dla niego i musi jeszcze zapłacić podatek dochodowy. Ważne są jeszcze kwestie opłacenia działalności biura (m.in. czynsz, drukarka, licencjonowane oprogramowanie komputera), opłaty za samochód, obowiązkowe szkolenia rzeczoznawców majątkowych, koszty pozyskania danych do wycen, ubezpieczenie OC rzeczoznawcy majątkowego i wiele innych. Zgodnie z powszechnymi zasadami wyceny stosując podejście porównawcze musimy znać wszystkie nieruchomości podobne do szacowanej nieruchomości. Prof. Prystupa podkreśla, że rzeczoznawca majątkowy musi pojechać i obejrzeć wybrane do porównania nieruchomości. Załóżmy, że po wstępnej analizie danych zawęzimy nasz zbiór do 20 nieruchomości potencjalnie podobnych. Wsiadamy do samochodu i oglądamy te nieruchomości. Nie ma szansy, żeby wszystkie nieruchomości i nieruchomość szacowaną obejrzeć w mniej niż jeden dzień i zrobić jeszcze dobrą analizę rynku. Na wycenę nieruchomości zrobioną rzetelnie musi zostać poświęcone minimum dwa dni pracy. Czy 300 zł brutto to uczciwa kwota za taką pracę? Oczywiście, że nie... Racjonalnie myślący rzeczoznawca majątkowy powinien oschle podziękować pośrednikom oferującym uwłaczające stawki za operaty szacunkowe. Niestety w środowisku rzeczoznawców majątkowych pełno jest chciwych i nieuczciwych ludzi, którym nie zależy na prestiżu środowiska rzeczoznawców majątkowych. Oni zgodzili się na współpracę z pośrednikami. Żeby jakoś zarobić zatrudnili studentów lub nisko kwalifikowaną kadrę, która wykonuje wyceny na szablonach, zmieniając podstawowe dane. Analiza danych jest tylko bezmyślnie kopiowaną sztampową formułą. Najwięcej zleceń, według niektórych nawet ok. 90%, to operaty szacunkowe nieruchomości mieszkalnych dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. „Chciwi rzeczoznawcy majątkowi” (na potrzeby artykułu tak będą nazywani) dostają kilka zleceń dziennie. Da się wówczas zarobić i zaspokoić ich chciwość. Około 80% operatów szacunkowych nieruchomości mieszkalnych pod zabezpieczenie wierzytelności bankowej jest tworzona przez „chciwych rzeczoznawców majątkowych”. Ich „operaty szacunkowe” trafiają do klientów, którzy być chcą poczytać dlaczego jest taki, a nie inny wynik. Gdy otworzą stronę z pseudo analizą rynku, nie znajdą związku tej analizy z wynikiem oszacowania.  Analiza rynku najczęściej jest tak ogólna, że nic z niej nie wynika. Taki klient, widząc niskiej jakości operat szacunkowy traci zaufanie i szacunek do zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Najbardziej tracą na tym uczciwi rzeczoznawcy majątkowi, którzy na co dzień spotykają się z tymi klientami, nie rozumiejącymi, że operat szacunkowy nie może powstać w pół dnia a wycena nieruchomości musi zostać podparta rzetelną analizą rynku nieruchomości. Koło się zamyka. Zadowoleni są tylko „chciwi rzeczoznawcy majątkowi”, pośrednicy banków i banki chowające operaty do szuflady i liczące ilość udzielonych kredytów.

Wartość nieruchomości – liczba czy przedział ?

Otóż nie ma czegoś takiego jak jedna konkretna wartość rynkowa nieruchomości. Ustawodawca nakazuje nam ją podać ale to tylko ułuda, która powoduje wiele konfliktów i spraw w sądzie. Mamy po pierwsze wartość dla aktualnego sposobu korzystania, wartość dla optymalnego sposobu korzystania, wartość dla alternatywnego sposobu korzystania, wartość dla wymuszonej sprzedaży. W praktyce jedna wartość obiektywnie nigdy nie powstaje, gdyż na rynku nieruchomości główną rolę grają emocje. Często spotykam się z tym w mojej pracy pośrednika nieruchomości. Ludzie potrafią zapłacić dużo więcej pieniędzy za dom, gdyż w ogrodzie jest np. piękny rododendron. Ostatnio modny home staging jest niczym innym jak sprzedażą wizji nieruchomości. Wynajmowane są modne meble, rozwieszane są piękne obrazy i ozdoby. Taka informacja nie znajdzie się w akcie notarialnym i nigdy nie zostanie zauważona przez rzeczoznawcę majątkowego. Ważne jest by uświadomić sobie, że nie ma jednego typowego klienta, nie ma uniwersalnego sposobu zagospodarowania nieruchomości. Pewne jest za to, że gusta klientów wciąż się zmieniają. Modny kilka lat temu siding elewacyjny w obecnym czasie drastycznie obniża zainteresowanie klientów. Raczej trudno szukać osoby, dla której seiding byłby atutem takiego domu…

Nigdy nie dowiemy się co ostatecznie wpłynęło na taką a nie inną cenę za nieruchomość. Wartość wynika z subiektywnego podejścia do transakcji strony kupującej i sprzedającej.

Czym jest wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości jest więc próbą obiektywizacji zjawisk, zachowań i rynku zgodnie z najlepszą wiedzą i starannością rzeczoznawcy majątkowego. Jest to trudne, ale trzeba to zaakceptować. Nie ma możliwości udoskonalenia rynku nieruchomości. Jest to niemożliwe. Możemy zmienić jedynie nasze podejście do wartości nieruchomości. Należy uświadomić sobie, że wartość  i cały operat szacunkowy to opinia ekspercka o tym jak może wyglądać rzeczywistość, jeśli spełnione zostaną założenia przyjęte do wyceny nieruchomości. Na szczęście wartości nieruchomości samej w sobie nie można zakwestionować, jeżeli jest ona wynikiem rzetelnej analizy rynku. Jeśli analiza rynku jest błędna – wartość będzie błędna. Apeluję więc do wszystkich klientów rzeczoznawców majątkowych – jeśli chcecie powiedzieć, że wartość nieruchomości jest zła przeczytajcie najpierw analizę rynku, sprawdźcie nieruchomości podobne. Wyznacznikiem wartości rynkowej nieruchomości nie może być sąsiad, który powiedział, że sprzedał swoją działkę obok za 1 mln zł.