Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Rzeczoznawca majątkowy Gdynia Zbigniew Perucki

Co to jest odrębna nieruchomość?

Odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu np. lokal użytkowy. Samodzielny lokal musi być wydzielony trwałymi ścianami (płyty kartonowo-gipsowe nie spełniają wymogu). Lokal może być jedno lub wieloizbowy. Wydzielona kuchnia jest izbą, ale łazienka, przedpokój, garderoba, spiżarka nie są izbami.

Ustanowienie odrębnej własności lokali.

Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z:

1) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. „wuzetka”);

2) pozwoleniem na budowę lub skutecznie dokonanym zgłoszeniem;

3) z pozwoleniem na użytkowanie lub skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

 

Powyższe ograniczenia nie obejmują budynków istniejących przed 01.01.1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

Trzeba pamiętać, że w budynku jednorodzinnym odrębną nieruchomość mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Wyjątkiem są budynki jednorodzinne, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

Spełnienie niezbędnych wymagań do wyodrębnienia lokalu potwierdza starosta (w miastach na prawach powiatu jak Gdynia, Sopot, Gdańsk funkcję starosty spełnia prezydent), który wystawia zaświadczenie o samodzielności lokali. Do otrzymania tego zaświadczenia niezbędne są następujące dokumenty:

  • decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje się lokal;
  • rzuty kondygnacji budynku z zaznaczeniem lokali i ewentualnie pomieszczeń przynależnych do tych lokalu; w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także zaznaczenie na wyrysie z mapy ewidencyjnej;
  • oświadczenie, że po zakończeniu budowy wprowadzono żadnych zmian budowlanych;
  • inne dokumenty, jak np.: pełnomocnictwo, pismo o nadaniu numeru porządkowego dla budynku, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, wyciągi z dokumentacji technicznej.

W razie braku rzutów wszystkich kondygnacji budynku, należy na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości (jeżeli strony umowy nie postanowiły inaczej) sporządzić odpowiednią dokumentację techniczną. Należy dokonać pomiarów z natury wszystkich pomieszczeń, wszystkich otworów okiennych i drzwiowych, należy zaznaczyć wszystkie otwory wentylacyjne. Pomieszczenia muszą spełniać rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:

1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości;

2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali.

 

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Są trzy drogi prowadzące do ustanowienia odrębnej własności lokalu:

1) umowa notarialna współwłaścicieli

2) jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości (np. właściciel chce podzielić swoje mieszkanie na dwie niezależne części by móc jedną z nich sprzedać)

3) orzeczenie sądu znoszącego współwłasność.

 

Należy pamiętać, iż umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Aby mogła powstać odrębna własność niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten jest więc konstytutywny.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna zawierać informacje:

1) rodzaj, położenie oraz powierzchnię lokalu oraz pomieszczenia do niego przynależne;

2) wielkość udziału w nieruchomości wspólnej przypisanego do wyodrębnianego lokalu.

 

Ważne jest by w umowie uwzględnić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa może być  zawierana między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu.

Budynek deweloperski

Bardzo często na rynku pojawiają się oferty mieszkań, które są w trakcie realizacji bądź nawet jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Przy podpisywaniu tzw. umowy deweloperskiej nie możemy zapomnieć o zobowiązaniu właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz po zakończeniu budowy do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nas bądź na inną osobę wskazaną w umowie. Bardzo ważne jest aby poprosić dewelopera o akt własności gruntu i pozwolenie na budowę. W umowie deweloperskiej podpisanej w formie aktu notarialnego, powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej gruntu roszczenie o przeniesienie tego prawa.

Jedną z działalności naszej kancelarii jest kompleksowa pomoc przy wyodrębnianiu lokali w Gdyni, Gdańsku, Sopocie, Rumi i innych miejscowościach na Pomorzu. Wykonujemy dokumentację niezbędną do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w całym budynku.

Jedna z opinii na temat naszej działalności obejmującej wyodrębnianie własności lokali:

16 kwietnia 2019 r.

Pan Perucki przeprowadził inwentaryzację nieruchomości i wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych i mieszkalno-usługowych. Zlecenie zostało przeprowadzone niezwykle profesjonalnie. Nasza sprawa była bardzo trudna do przeprowadzenia. W związku z tym odmówiło nam wielu tzw. "specjalistów" gdyż nie podołało sprawie. Pan Perucki cały czas nadzoruje postęp w naszych działaniach, służy pomocą daleko wykraczającą poza wykonywane zlecenie.

Zapraszamy do kontaktu!